別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市観音寺町字大谷７６６番３３ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス 津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 津駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 津駅西側の大規模住宅団地内の地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。高台にあ る住環境の優れた地域であるため需要は堅調であり、地価は今後も概ね安定的と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内の住宅地域が中心で、特に津駅が最寄りとなるエリアとの代替競争関係が強い。需要者は津市及び その周辺市の在住者が中心となる。津駅西側の大谷町や観音寺町、渋見町などの地区は高台にあることや住環境の良さ などから人気が高く、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の土地で２，０００～２，２００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では津駅西側の大規模住宅団地内の住宅地域を中心に適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行って おり、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、周囲は戸建住宅を中心とする地域で、賃貸市 場はほとんど形成されておらず、また、標準地の規模で共同住宅を建築するのは現実的ではないので、収益還元法は適 用しない。以上より取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　津 -16                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     86,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は概ね持ち直しの状況が続い ている。津市の人口は微減で推移し、地価は 内陸部と沿岸部とで二極化が進んでいる。 津駅西側の大規模住宅団地内の戸建住宅地域 であり、地域内に特段の変動要因はない。需 要は堅調であり、地価は安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.5 ％