鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

幸田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ幸田０４２２ -2	額田郡幸田町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ蒲郡０３３４ -505	蒲郡市		底地	（　）	ほぼ台形	北12m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ岡崎０３１３ -532	岡崎市		建付地	（　）	長方形	北東30m国道、北西9m、角地		近商 (100,200)
d	Ａ西尾０３２２ -529	西尾市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	Ａ幸田０４１６ -2	額田郡幸田町		更地	（　）	長方形	南西16m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,966	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,966	100 [ 106.7]	94,626	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,600
b	(　 53,862) 76,900	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,669	100 [ 89.4]	85,760		85,800
c	(　 ) 117,942	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	115,423	100 [ 141.7]	81,456		81,500
d	(　 ) 45,373	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.0]	57,158	100 [ 73.3]	77,978		78,000
e	(　 ) 65,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,870	100 [ 89.3]	72,643		72,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +54.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,100 円／㎡]

幸田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,736,345	1,482,875	5,253,470	3,459,170	1,794,300	（　0.9711） 1,742,445	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	35,560,102 円　　　　（　 41,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	309.71	ＬＳ1	309.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	849 ㎡	35.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	309.71	100.0	309.71	1,929	597,431	5.0	2,987,155
							1.0	597,431
～

～

～

～

計		309.71	100.0	309.71		597,431		2,987,155
								597,431

⑨年額支払賃料	597,431 円　×　12ヶ月　＝　 7,169,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,169,172 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 573,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,595,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,987,155 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 597,431 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 113,225 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,736,345 円　　　　（　 7,934 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ幸田賃貸１９０８　　　　-501	1,643 ( 1,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,929 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２０１３　　　　-501	2,257 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [ 85.0]	2,329
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

幸田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,500 円	45,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	215,075 円	7,169,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 519,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,900 円	45,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,482,875 円　（　　　　　　 1,747 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,459,170 円（　　　　　 4,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,736,345 円
②総費用	1,482,875 円
③純収益　①－②	5,253,470 円
④建物等に帰属する純収益	3,459,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,794,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,742,445 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,560,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
幸田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幸田 5-2

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　篠崎　正人

TEL.

鑑定評価額

68,500,000 円

１㎡当たりの価格

80,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外				②地積　(㎡)	849 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層店舗のほか小工場も見られる路線商業地域	南西20m国道	水道、下水	三ケ根 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 850 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

三ケ根駅北方

250m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

三ケ根駅の北方にある低層店舗のほか小工場も見られる路線商業地域で、標準地の面する国道２４８号沿いは交
通量が多いが、周辺地域の商況を変化させる動きはなく、価格水準は弱含みに推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幸田町及び隣接市の市街化区域で、主に幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は地
元に地縁性を有する企業及び個人事業主等である。標準地周辺の地勢は南西方に傾斜しており、背後地域との段差、鉄
道及び国道の中央分離帯による分断等により、商業地域に繋がりがない立地条件であるため、需要は相対的に弱含みで
ある。価格水準は、需要者の属性及び規模等の条件によりバラツキがあり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層店舗のほか小工場も見られる路線商業地域であるが、商業地の賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、賃
料水準は借り手の支払限度額に左右され、収益価格は低位に試算された。ここで、採用した資料及び評価の手順を再検
討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性の有する取引事例より求めており、市場の実態を反映した比準価格
を標準とし、収益価格を参酌し、さらに、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　幸田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[117.0]

[100.0]
100

80,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ下で、先行きに不透明感はあるが
、地域経済は自動車産業関連の業績、設備投
資の意欲等が持ち直し、生産及び消費が回復
傾向にある。

近年、大型スーパーが同一路線沿いに進出し
たが、標準地周辺への影響は少なく、また、
地域内の商況を変化させる動きもなく、地価
は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

幸田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ幸田０４２２ -2	額田郡幸田町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ幸田０４１６ -2	額田郡幸田町		更地	（　）	長方形	南西16m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ岡崎０３２４ -527	岡崎市		更地	（　）	不整形	南6.6m市道、北5.5m、二方路		準工 (60,200)
d	Ａ岡崎０３１５ -523	岡崎市		貸家建付地	（　）	不整形	南東13.2m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,966	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,966	100 [ 116.4]	86,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,700
b	(　 ) 65,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,870	100 [ 79.9]	81,189		81,200
c	(　 ) 51,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	62,785	100 [ 84.8]	74,039		74,000
d	(　 ) 84,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	92,145	100 [ 113.3]	81,328		81,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,700 円／㎡]

幸田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,669,989	1,480,757	5,189,232	3,459,170	1,730,062	（　0.9711） 1,680,063	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	34,287,000 円　　　　（　 40,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	309.71	ＬＳ1	309.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	849 ㎡	35.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	309.71	100.0	309.71	1,910	591,546	5.0	2,957,730
							1.0	591,546
～

～

～

～

計		309.71	100.0	309.71		591,546		2,957,730
								591,546

⑨年額支払賃料	591,546 円　×　12ヶ月　＝　 7,098,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,098,552 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 567,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,530,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,957,730 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 591,546 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 112,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,669,989 円　　　　（　 7,856 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２０１３　　　　-501	2,257 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.8]	100 [ 85.0]	2,314	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,951 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ幸田賃貸１９０８　　　　-501	1,643 ( 1,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,569
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

幸田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,500 円	45,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	212,957 円	7,098,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 519,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,900 円	45,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,480,757 円　（　　　　　　 1,744 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 309.71 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,459,170 円（　　　　　 4,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,669,989 円
②総費用	1,480,757 円
③純収益　①－②	5,189,232 円
④建物等に帰属する純収益	3,459,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,730,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,680,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,287,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,400 円／㎡）