別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 幸田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -9 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐野　克彦   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字相見字東山７３番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (52,111) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 北西6m町道 水道、ガス、下水 相見 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       194 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業が施行され た熟成途上にある住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 相見駅南東方 980m 法令 規制 １低専 (52,111) ⑤地域要因の将 　来予測 区画が整然とした居住環境の良好な住宅地域であり、空地も見られるが住宅地として漸次熟成していくものと見 込まれ、今後はやや発展的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸田町内及び隣接する岡崎市内の住宅地域である。主たる需要者は地縁的関係のあるエンドユーザー及び 周辺市域からの転入者である。町内において選好性の高い居住環境の良好な区画整理済の住宅地域であり、町内各所で 区画整理、建売分譲等が見られ、需要は旺盛である。厳しい景況感が徐々に緩和され、旺盛な実需要等に支えられ、地 価は上昇傾向にある。土地取引総額は２０００万円前後、新築戸建は４０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、要因比較、各種補修正等も適正に行われており、実証 的で説得力に富む価格である。対象地は、収益性が顕在する共同住宅地としては地積が過小であるため、収益価格は求 められなかった。試算価格の調整にあたっては、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映し信頼性の高い比 準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績も好調であり、景気は 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和され、不動産市場は堅調に推移 している。 地域要因の変動は特にないが、ＪＲ相見駅周 辺の住宅地の需要は旺盛であり、地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％