別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 幸田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -8 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　博之   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字荻字城跡１３５番１ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の周囲に農 地の多い住宅地域 西5m町道 水道、下水 幸田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 幸田駅東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域における旧来からの農家住宅を中心とする地域である。土地利用形態に特段の変化はなく当面現 状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、幸田町及び隣接市の市街化調整区域の住宅地域である。需要者は当該地域に地縁性を有する一次 取得者が中心であり、外部からの転入は少ない。同地域では若年層の流出が続いており、新型コロナウイルス感染症の 影響が残るなか地価水準は弱含みである。需要の中心となる価格帯を把握することは画地面積にバラツキがあることか ら困難であるが、対象標準地と同規模の画地で１，６００～１，９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域に位置する農家住宅を中心とする地域である。取引は自用目的のものが中心であり、賃貸市 場は未成熟であることから賃貸用建物を想定することに合理性は認められず収益還元法は適用しなかった。本件では、 市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも 留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により停滞していた需要側の動きが 出てきたこと、売り物件の供給がやや少ない ことから、不動産価格水準は回復傾向にある 。 旧来からの農家集落地域であり地域要因に特 段の変化は見られない。地価水準は横ばいで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％