別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 幸田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -4 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字横落字竹ノ花８２番１ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北西5.2m町道 水道、ガス、下水 幸田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 幸田駅北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であり、今後も利用状況に大きな変化はなく推移するものと予測する。生活利便性が比較 的良好な地域のため、先行き不透明感はあるも地価水準は当面安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸田町北部から中部にわたるＪＲ東海道本線沿線に存する住宅地域。需要者の中心は当町及び周辺市に居 住する一次取得者である。当町及び周辺市のＪＲ沿線に居住する自動車関連企業従業員を中心とする住宅需要は概して 強い状態を維持したため、新型コロナウイルス感染症による不透明感は否めないが、供給が不足気味なこともあり需給 は引き締まった状況にある。土地は１，６００万円程度、新築建売住宅では３，４００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の戸建住宅を取得する目的の取引が中心であり、周辺にアパートも見られるも多くは土地所有者による節税 を目的としたものと思料され、近隣及び周辺類似地域における賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にある ため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。以上により、市場参加者の属性を踏まえ比準価格を採用し、単価 と総額との関連等にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　幸田（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業の好業績等により、需要は強 いのに対し供給は不足気味なため、先行き不 透明感はあるも価格水準は概ね強含みで推移 している。 需給に影響を及ぼす特段の変動要因は見られ ないが、生活利便性に比較的優れる地域のた め、依然として根強い需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％