鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

幸田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ幸田０４２４ -2	額田郡幸田町		更地	（　）	長方形	北西10m町道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ幸田０３２４ -504	額田郡幸田町		更地	（　）	袋地等	南西8.1m町道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ幸田０４１９ -1	額田郡幸田町		建付地	（　）	長方形	南6m区画街路、西15m、角地		１中専地区計画等 (70,150)
d	Ａ幸田０４２１ -2	額田郡幸田町		建付地	（　）	長方形	北東9m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ幸田０４２０ -2	額田郡幸田町		建付地	（　）	長方形	北東4m町道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,052	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,052	100 [ 118.7]	82,605	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.2] 　　　　 100	90,200
b	(　 ) 65,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	77,554	100 [ 118.7]	65,336		71,300
c	(　 ) 104,994	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.5]	91,698	100 [ 121.2]	75,658		82,600
d	(　 ) 104,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,829	100 [ 130.7]	80,206		87,600
e	(　 ) 86,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	85,427	100 [ 110.6]	77,240		84,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

幸田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,090,281	427,431	1,662,850	1,574,060	88,790	（　0.9702） 86,144	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,872,696 円　　　　（　 8,630 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.90	Ｗ2	145.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	217 ㎡	14.7 m x 16.5 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３６㎡、住戸タイプ２階建て共同住宅。（２ＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	72.90	100.0	72.90	1,165	84,929	2.0	169,858
							1.0	84,929
2～ 2	居宅	72.90	100.0	72.90	1,223	89,157	2.0	178,314
							1.0	89,157
～

～

～

計		145.80	100.0	145.80		174,086		348,172
								174,086

⑨年額支払賃料	174,086 円　×　12ヶ月　＝　 2,089,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 145.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,089,032 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 129,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,031,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	348,172 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,273 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 174,086 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 55,638 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,090,281 円　　　　（　 9,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２０２２　　　　-2	1,134 ( 1,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２０２２　　　　-4	1,196 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,138
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

幸田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,400 円	21,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,831 円	2,161,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,500 円	21,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 427,431 円　（　　　　　　 1,970 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 145.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,574,060 円（　　　　　 7,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,090,281 円
②総費用	427,431 円
③純収益　①－②	1,662,850 円
④建物等に帰属する純収益	1,574,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	86,144 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,872,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,630 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
幸田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幸田 -1

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　山田　次郎

TEL.

鑑定評価額

17,800,000 円

１㎡当たりの価格

82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	額田郡幸田町大字深溝字狭間口３番１外				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートのほか農地も残る住宅地域	南東5m町道、北東側道	水道、下水	三ケ根 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ町道

交通

施設

三ケ根駅南西方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパートのほか農地も見られる既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。新型コロ
ナウイルス感染症による先行きへの不透明感もあり、需要は若干弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,990 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線三ヶ根駅から幸田駅を利用圏とする既成の住宅地域一円である。主たる需要者は、主に
幸田町に居住し、地縁性を有する１次取得者である。旧来からの既成住宅地域であり、土地の供給量が限定的であるも
のの、新型コロナウイルス感染症の影響による先行きへの不透明感より需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯
は、土地は総額で１，５００万円から２，０００万円前後、新築の戸建住宅で３，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

旧来からの既成住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受は困難であることから、収益価格は低位に算定された。
当地域における住宅地需要は、自己利用目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性及び生活の利便性等を重視し
て価格が形成されるのが一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。よって、本件では比
準価格を標準に収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　幸田 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[126.0]

[109.2]
100

81,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により不動
産取引はやや様子見の状況にあるものの、景
況感は回復しつつあり、不動産市況は底堅い
。

三ヶ根駅周辺の住宅地域で、地域要因に特段
の変化はない。コロナ禍による先行きへの不
透明感もあり、需要は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

幸田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ幸田０３２４ -504	額田郡幸田町		更地	（　）	袋地等	南西8.1m町道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ幸田０４２１ -2	額田郡幸田町		建付地	（　）	長方形	北東9m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ幸田０３２２ -515	額田郡幸田町		建付地	（　）	長方形	北東4.5m町道、中間画地		１住居 (60,180)
d	Ａ幸田０４２２ -17	額田郡幸田町		更地	（　）	長方形	北東5.5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	77,554	100 [ 103.8]	74,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.2] 　　　　 100	81,600
b	(　 ) 104,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,829	100 [ 138.5]	75,689		82,700
c	(　 ) 96,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	95,263	100 [ 125.6]	75,846		82,800
d	(　 ) 98,591	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	97,615	100 [ 129.7]	75,262		82,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +43.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

幸田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,083,496	427,221	1,656,275	1,574,060	82,215	（　0.9702） 79,765	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,734,022 円　　　　（　 7,990 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.90	Ｗ2	145.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	217 ㎡	14.7 m x 16.5 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積は約３６㎡、住戸はファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	72.90	100.0	72.90	1,190	86,751	2.0	173,502
							1.0	86,751
～

～

～

～

計		145.80	100.0	145.80		173,502		347,004
								173,502

⑨年額支払賃料	173,502 円　×　12ヶ月　＝　 2,082,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 145.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,082,024 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 129,241 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,024,783 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	347,004 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 173,502 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 55,451 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,083,496 円　　　　（　 9,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ幸田賃貸２０１６　　　　-1	1,238 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,226 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ幸田賃貸３０２２　　　　-1	1,225 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

幸田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,400 円	21,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	64,621 円	2,154,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,500 円	21,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 427,221 円　（　　　　　　 1,969 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 145.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,574,060 円（　　　　　 7,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,083,496 円
②総費用	427,221 円
③純収益　①－②	1,656,275 円
④建物等に帰属する純収益	1,574,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	79,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,734,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,990 円／㎡）