別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 武豊 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 9-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町大字東大高字北浜田４３番３外 ②地積 　(㎡) 804   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 工場 中小工場、共同住宅 、一般住宅が混在す る地域 北西5m町道 水道、ガス、下水 富貴 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    75 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 富貴駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２４７号背後の中小工場地であるが、街路条件にやや難があり、住宅地への転用も困難であると考えられ、 今後も現状のまま推移してゆくものと思われる。地価水準は下落基調にて推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武豊町及び隣接市町の工業地域であり、主たる需要者は製造業を営む同一需給圏内の中小規模事業者であ る。近隣地域は国道２４７号の背後に位置し、国道との連絡は良好であるものの、街路条件にやや難があり、住宅地へ の転用も困難であると考えられ、需要は弱く、地価も弱含みにて推移していると考える。中心となる価格帯は規模によ り異なるため把握が困難であるが、概ね１㎡当たり３．５～４万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は武豊町南寄りの国道２４７号背後の中小工場地域に所在する。工場、倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、 収益還元法は試算しなかった。自用目的とする土地取引が中心の中小工場地であり、市場を反映した規範性の高い比準 価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [164.3] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武豊町内の工業地需要は関連産業との位置関 係や規模等によりやや弱含みで、地価動向も 同様である。 共同住宅、一般住宅も混在する中小工場地で あり、特記すべき地域要因の変動はないが、 街路条件にやや難があり、地価は下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％