別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 武豊 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 9-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.

鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町字川脇２６番１外 ②地積 　(㎡) 38,560   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 工場 大規模な工場のほか に住宅も見られる工 業地域 北東12m国道、三方路 水道、ガス、下水 武豊 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 武豊駅南東方 250m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い住宅地域に隣接する工業地域であり、変動要因もなく、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。 新型コロナの影響を受けつつ、需要もやや弱含みであり、地価は下落基調にて推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知多半島を始めとして広域的に位置する大規模工場を中心とする工業地域であり、主たる需要者は鉄鋼、 自動車を始めとする製造業や物流関係の大企業が中心となる。街路整備も未成熟で工業地としての相対的競争力がやや 劣るほか、住宅地への転用可能性も乏しいことから需要は弱含みである。このような状況において市場の中心価格帯の 把握は困難であるが、概ね１㎡当たり１～３万円程度であると判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 関連企業間の取決めや慣行等がある場合は例外として、大規模工業地は自己所有されることが多く、賃貸経営を想定す ることは困難なため、収益価格は試算しなかった。比準価格は取引市場の実態を反映した実証的価格となる。自己使用 目的の取引が主であり、取引価格水準を指標として価格決定される市場状況にあることから、比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [168.4] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武豊町内の工業地需要は関連産業との位置関 係や規模等によりやや弱含みで、地価動向も 同様である。 駅に近い住宅地域に隣接する工業地域であり 、地域の利用状況に変動はない。地価は新型 コロナの影響もあり、弱含みにて推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +91.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％