鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武豊 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ武豊０３０５ -513	知多郡武豊町		更地	（　）	不整形	東12.5m国道、南西4m、二方路		準住居 (60,200)
b	Ａ武豊０４０５ -8	知多郡武豊町		更地	（　）	ほぼ整形	西3m町道、中間画地		近商 (90,240)
c	Ａ半田０３１５ -501	半田市		その他	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ常滑０４１２ -9	常滑市		更地	（　）	ほぼ台形	北東3.4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	Ａ常滑０４０１ -9	常滑市		更地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、北東5m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,773	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	57,439	100 [ 121.2]	47,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,400
b	(　 ) 67,700	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,091	100 [ 142.4]	47,114		47,100
c	(　 ) 75,931	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,324	100 [ 153.0]	49,231		49,200
d	(　 ) 56,019	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,571	100 [ 113.5]	48,961		49,000
e	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	60,364	100 [ 138.0]	43,742		43,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -21.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +37.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +28.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,300 円／㎡]

武豊 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,137,298	957,931	3,179,367	3,010,700	168,667	（　0.9696） 163,540	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,407,083 円　　　　（　 12,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武豊 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	132.84	ＬＳ2	265.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	14.0 m x 18.8 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の利用状況等から１階店舗、２階事務所の２階建店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.84	100.0	132.84	1,417	188,234	3.0	564,702
							2.0	376,468
2～ 2	事務所	132.84	100.0	132.84	1,247	165,651	2.0	331,302
							2.0	331,302
～

～

～

計		265.68	100.0	265.68		353,885		896,004
								707,770

⑨年額支払賃料	353,885 円　×　12ヶ月　＝　 4,246,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,246,620 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 254,797 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,991,823 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	896,004 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 707,770 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 137,053 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,137,298 円　　　　（　 14,671 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ武豊賃貸１０　　　　-502	1,098 ( 1,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,469 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ武豊賃貸０５　　　　-501	2,060 ( 2,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,517
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武豊 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,000 円	38,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	212,331 円	4,246,620　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 957,931 円　（　　　　　　 3,397 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 265.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,010,700 円（　　　　　 10,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,137,298 円
②総費用	957,931 円
③純収益　①－②	3,179,367 円
④建物等に帰属する純収益	3,010,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,667 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,407,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
武豊 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武豊 5-3

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　二村　茂樹

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡武豊町字里中３１番１４				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、作業所、住宅等が混在する路線商業地域	南東12.5m国道、北東側道	水道、ガス、下水	武豊 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ国道

交通

施設

武豊駅南方

1.2km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの商業地域であり、大きく繁華性が変動する要因は無く、現状で推移するものと予測される。新型コロ
ナウイルス感染症の不透明感から商業地需要は弱含みのため、地価は下落傾向で推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武豊町及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域全域。主たる需要者は地縁性を有する飲食・小売店舗等を
経営する個人又は法人企業等である。近隣地域は幹線道路沿いにあり、地域分析上、商業集積度は弱く、町全体におけ
る商業需要が弱含みのため地価は微減傾向で推移している。実勢の価格動向は商業取引が少なく、取引価格帯は土地の
競争力、規模、企業主体の判断等により取引総額が異なり、価格水準は極めて個別性が強い傾向である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺では。特に自己の店舗利用の取得が中心のため、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格
として試算された。収益価格は賃貸市場が未熟な点や賃料水準が投資対象として見合わない点等を反映して低位に試算
された。よって、比準価格の相対的信頼性は高いと判断され、事業者の行動原理に即し説得力を有する。以上により市
場の特性にも留意し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武豊 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,200 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[119.4]

[100.0]
100

47,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

武豊町内商業地は、新型コロナウイルス感染
症の不透明感から、依然として飲食、サービ
ス業等は停滞模様で商業地取引は需要が減少
している。

幹線道路沿いのやや繁華性の劣る商業地域で
、大きな地域要因の変動はなく、新型コロナ
による商業需要の減少から地価はやや下落傾
向の推移である。

特記すべき個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

武豊 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ武豊０３０５ -513	知多郡武豊町		更地	（　）	不整形	東12.5m国道、南西4m、二方路		準住居 (60,200)
b	Ａ武豊０４０５ -13	知多郡武豊町		更地	（　）	台形	南東10.6m県道、中間画地		２中専 (60,150)
c	Ａ半田３０１１ -549	半田市		更地	（　）	袋地等	北西20m県道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ａ半田３０１１ -543	半田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西17m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,773	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	57,439	100 [ 124.8]	46,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,000
b	(　 ) 45,341	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	47,393	100 [ 102.4]	46,282		46,300
c	(　 ) 51,218	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	63,638	100 [ 131.2]	48,505		48,500
d	(　 ) 60,820	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,460	100 [ 118.4]	48,530		48,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,300 円／㎡]

武豊 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,213,952	978,623	3,235,329	3,073,260	162,069	（　0.9696） 157,142	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,273,792 円　　　　（　 11,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武豊 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	132.84	ＬＳ2	265.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	14.0 m x 18.8 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の各階フロア貸しの店舗兼事務所。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.84	100.0	132.84	1,491	198,064	3.0	594,192
							1.0	198,064
2～ 2	事務所	132.84	100.0	132.84	1,267	168,308	3.0	504,924
							1.0	168,308
～

～

～

計		265.68	100.0	265.68		366,372		1,099,116
								366,372

⑨年額支払賃料	366,372 円　×　12ヶ月　＝　 4,396,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,396,464 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 263,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,132,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,099,116 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 366,372 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 70,944 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,213,952 円　　　　（　 14,943 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ武豊賃貸０５　　　　-502	1,210 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,491 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ常滑賃貸１７　　　　-504	1,764 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,547
c	Ｂ武豊賃貸１０　　　　-501	2,307 ( 2,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,972

武豊 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	235,800 円	39,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	219,823 円	4,396,464　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,000 円	39,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 978,623 円　（　　　　　　 3,470 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 265.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,073,260 円（　　　　　 10,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,213,952 円
②総費用	978,623 円
③純収益　①－②	3,235,329 円
④建物等に帰属する純収益	3,073,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	162,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,142 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,273,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,600 円／㎡）