別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 武豊 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 -8 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町大字東大高字本田５番４６ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ鉄道沿線の 住宅地域 南6.2m町道 水道、ガス、下水 富貴 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　　 ６．２ｍ町道 交通 施設 富貴駅北方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される 。地価水準はやや弱含みに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武豊町内の既成住宅地域である。需要者の中心は武豊町内に居住する個人が中心であり、町外からの転入 者は少ない。旧来からの既成住宅地域で町の中心部から離れているため、中心部の街区が整備された住宅地域に比べて 相対的に需要は弱く地価動向も弱含みである。土地のみの場合で１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円 ～２，５００万円程度までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は 行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値 を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、過去１年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場 の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響による厳しい経済環 境の中、現状は不動産市場は比較的落ち着い ているものの今後については予断を許さない 状況である。 概ね熟成した住宅地域であるが、需要はやや 弱く、地価はやや弱含みに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％