鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛知美浜 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ武豊０４０５ -38	知多郡武豊町		建付地	（　）	長方形	東9m国道、南2m、角地		２住居 (60,200)
b	Ａ武豊０４０５ -11	知多郡武豊町		更地	（　）	ほぼ整形	南16m県道、東1.8m、北1.8m、三方路		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ美浜０３０７ -536	知多郡美浜町		底地	（　）	長方形	南東23m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ美浜０４０７ -4	知多郡美浜町		更地	（　）	長方形	北東9m国道、北西7m、角地		｢調区｣ (60,200)
e	Ａ南知多０４０３ -5	知多郡南知多町		更地	（　）	長方形	南8.5m国道、中間画地		１住居津波災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,906	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	29,379	100 [ 99.4]	29,556	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.9] 　　　　 100	30,100
b	(　 ) 19,700	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 74.5]	25,861	100 [ 86.7]	29,828		30,400
c	(　 30,099) 30,099	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	42,225	100 [ 130.8]	32,282		32,900
d	(　 ) 30,787	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,529	100 [ 74.4]	38,345		39,100
e	(　 ) 43,100	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,376	100 [ 130.2]	31,779		32,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -25.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,500 円／㎡]

愛知美浜 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,035,504	699,636	2,335,868	1,958,390	377,478	（　0.9714） 366,682	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,639,208 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛知美浜 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	195.00	ＬＳ1	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	655 ㎡	28.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	100.0	195.00	1,331	259,545	3.0	778,635
							2.0	519,090
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		259,545		778,635
								519,090

⑨年額支払賃料	259,545 円　×　12ヶ月　＝　 3,114,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,114,540 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 186,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,927,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	778,635 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 519,090 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 100,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,035,504 円　　　　（　 4,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ美浜賃貸０７　　　　-501	1,160 ( 1,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,331 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ美浜賃貸０７　　　　-502	852 ( 849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,332
c	Ｂ常滑賃貸１２　　　　-501	932 ( 931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,138

愛知美浜 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,436 円	3,114,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,400 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 699,636 円　（　　　　　　 1,068 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,958,390 円（　　　　　 2,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,035,504 円
②総費用	699,636 円
③純収益　①－②	2,335,868 円
④建物等に帰属する純収益	1,958,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	377,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	366,682 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 560 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,639,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
愛知美浜 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛知美浜 5-2

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　後藤　大吉

TEL.

鑑定評価額

20,500,000 円

１㎡当たりの価格

31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡美浜町新浦戸２丁目１０番７外				②地積　(㎡)	655 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	不整形 1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、事業所、住宅等が混在する商業地域	南西12m国道、背面道	水道	河和 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 170 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

河和駅南東方

1.8km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　自用の店舗が主体の地域であり、現状のまま推移するものと予測する。町内の商圏が狭いため、大規模店舗の
出店の影響により地元事業者の経営環境は相当に厳しく、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は美浜町及び周辺市町において駅前、又は幹線道路沿いに形成された商業地域が存する一円の圏域である
。需要者は地縁的関係を有する個人事業者が中心である。町南部の古布に立地する大規模店舗に顧客の客足が奪われ、
繁華性の減少が顕著である。地元の中小規模事業者の経営環境は厳しく、新規出店等は殆ど見られない。市場規模が小
さいことから取引は限定的であり、個別的な事情が介在する場合も多く市場の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣は自用の店舗としての利用が大半を占め、比較的規模の大きな貸店舗等の賃貸物件は少なく、また賃貸市場が未
成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は不動産の
市場性を反映した実証的な価格であり、その信頼性は高い。よって本件では比準価格を重視しつつ、収益価格は参酌に
留め、代表標準地との均衡及び単価と総額との関係等に留意して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　愛知美浜 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,500 円／㎡

[ 95.0]
100

100
[100.0]

100
[156.0]

[101.9]
100

31,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　地縁的関係を有する地元居住者に需要が限
定され、長引く需要の低迷による供給過剰感
から町内の地価は住宅地、商業地共に下落基
調にある。

　特記すべき地域要因の変動はない。

　特記すべき個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 +20.5
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛知美浜 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ武豊０４０５ -11	知多郡武豊町		更地	（　）	ほぼ整形	南16m県道、東1.8m、北1.8m、三方路		｢調区｣ (60,200)
b	Ａ武豊０３０５ -516	知多郡武豊町		建付地	（　）	ほぼ整形	西12m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ武豊０４０５ -8	知多郡武豊町		更地	（　）	ほぼ整形	西3m町道、中間画地		近商 (90,240)
d	Ａ武豊０４０５ -38	知多郡武豊町		建付地	（　）	長方形	東9m国道、南2m、角地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,700	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 74.5]	25,861	100 [ 83.3]	31,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.9] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 25,483	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,254	100 [ 83.8]	30,136		30,700
c	(　 ) 67,700	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,091	100 [ 176.0]	38,120		38,800
d	(　 ) 26,906	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	29,379	100 [ 96.3]	30,508		31,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -25.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -21.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +82.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,300 円／㎡]

愛知美浜 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,082,524	788,877	2,293,647	1,930,110	363,537	（　0.9714） 353,140	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,357,083 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛知美浜 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	195.00	ＬＳ1	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	655 ㎡	28.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建店舗の一棟貸しを想定した。沿道型店舗が標準的であるため駐車場を広めに確保できる想定とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	100.0	195.00	1,381	269,295	3.0	807,885
							2.0	538,590
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		269,295		807,885
								538,590

⑨年額支払賃料	269,295 円　×　12ヶ月　＝　 3,231,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,231,540 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 258,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,973,017 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	807,885 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,433 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 538,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 102,074 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,082,524 円　　　　（　 4,706 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ美浜賃貸０７　　　　-501	1,160 ( 1,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,175	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,432 円/㎡　月額支払賃料（　 1,381 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ美浜賃貸０７　　　　-504	2,590 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,693
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

愛知美浜 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,800 円	27,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	161,577 円	3,231,540　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 788,877 円　（　　　　　　 1,204 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,930,110 円（　　　　　 2,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,082,524 円
②総費用	788,877 円
③純収益　①－②	2,293,647 円
④建物等に帰属する純収益	1,930,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	363,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	353,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,357,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）