別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 愛知美浜 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -12 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　英次   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町北方５丁目７９番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 区画整理済みの一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北東6m町道 水道 河和 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 河和駅北西方 1.2km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であるが、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測さ れる。なお、総じて需要が弱い地域であるため、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄河和線、知多新線沿線で、概ね美浜町を中心に近隣市町内に存する住宅地域である。需要者の中心 は、同一需給圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は区画整然とした住宅地域で、居住環 境は良好だが、地縁的選好性を有する者の需要が主であるため、宅地需要は限定的で弱い。中心となる価格帯は土地は ５百万円前後、新築戸建物件は希少で中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、アパート等の賃貸物件も見られ るが、一般住宅が大半を占める等、自用目的の取引が中心となることから比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は画地規模が小さく、戸建住宅の多い第二種低層住居 専用地域に存し、経済合理性に見合った共同住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [ 75.8] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和しつ つあるが、美浜町は人口減少等が続いており 、不動産に対する需要は弱く、総じて地価は 下落傾向にある。 地域を取り巻く状況に大きな変動は認められ ないが、一般的要因の影響下、区画整然とし た住宅地域でも需要は弱く、地価は下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％