別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 愛知美浜 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -9 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　英次   TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字布土字郷下１０４番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東6m町道 水道 河和口 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 河和口駅北方 1.1km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした住宅地域であり、熟成した住宅地であるので特段の変動要因はなく、当面現状のまま推移する ものと予測される。地価水準は地理的位置から下落基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね名鉄河和線及び知多新線沿線各駅から外延的に広がる住宅地域の存する圏域である。需要の中心は 町内在住の一次取得者層が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣は道路付の整った区画整然とした住宅地域で はあるが、町内の市場規模が小さく、住宅需要自体が低迷していることから需給動向は軟調にて推移している。市場で の中心となる価格帯は土地は５百万円前後、新築戸建物件は希少で中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念 した。また近隣は自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、現 実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準として、他の標準地等とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和しつ つあるが、美浜町は人口減少等が続いており 、不動産に対する需要は弱く、総じて地価は 下落傾向にある。 海岸部の住宅団地で、津波等の懸念からやや 敬遠される傾向にあるため、地価は下落傾向 にある。 　特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％