別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 愛知美浜 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字河和字上前田２３０番３７ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い高台の住宅地域 東3.5m町道 水道 河和 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　３ ．５ｍ町道 交通 施設 河和駅南方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現在の住環境を維持するものと予測する。街路条件が劣る既成住宅地域のため、需要が乏しく下落傾向に ある。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、知多半島南部から中部の圏域で、美浜町を始めとして、隣接する南知多町、武豊町等の住宅地域。需要 者の中心は、美浜町の地縁者や血縁者に限定され、町外からの需要はない。街路条件が劣る旧来からの住宅地域のため 、買い手は近隣住民くらいしかなく、需要が乏しい。市場の中心価格帯は、土地は２４０㎡程度で５００万円前後、新 築分譲住宅は皆無であり、土地建物一体の物件は２，０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、賃貸需要が乏しいことから、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため、収益価格は試 算しなかった。快適性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ類似地域において、信頼性のある 取引事例を得られた。よって、取引価格の水準が、価格の規範となっている地域性を鑑み、本件では、比準価格を採用 し、美浜町の住宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [104.0] 100 [ 99.8] [101.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浜町の住宅地の市況は、地元需要が中心で 市場規模が小さく、人口減少や高齢化の進行 により、全般的に低迷している。 熟成した既成住宅地域のため、土地利用に目 立った動きはなく、ここ１年間において、地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％