別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 愛知美浜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　牧野　敦   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字上野間字越智４３番 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、空 地等も見られる既成 住宅地域 南3m町道 水道 上野間 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ｍ町道 交通 施設 上野間駅西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸近くの集落的な色彩が強い既成住宅地域で地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状の住環境を維持して 推移するものと予測される。長期的な需要減退が続いていて地価は下落傾向で推移すると予測する。　　 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線及び知多新線沿線を中心とする住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する近隣の居住者 で圏外からの転入者は見られない。海岸に近い農家住宅を中心とする農家集落地域である。宅地需要が地縁性のある需 要者に限られることから需要は相当に弱い。人口流出・世帯数の減少が続くなかで地価は下落傾向が継続している。土 地は５００万円～１０００万円程度、新築戸建物件は１５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用目的での取引を主とする住宅地域に存する。敷地の規模・間口等による制約からアパート、戸建賃貸 等の収益物件を想定することは現実的ではなく、土地価格に見合う賃料水準も形成されていないため収益価格は試算し ない。鑑定評価額の決定に当たっては、快適性を重視する住宅地域であることから取引市場の実態を反映した実証的な 価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,900 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [104.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少、高齢化・過疎化が続い ている。地縁性のある町内の需要者に市場が 限定されることから宅地需要は継続的に弱含 んでいる。 地域要因に特段の変化は見られない。過疎化 が進み宅地需要の低迷が続く状況下で、地価 は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％