別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 愛知美浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　大吉   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字布土字中平井１３４番３ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い高台の既成住宅地 域 南3.5m町道、東側道 水道 河和口 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．５ｍ町道 交通 施設 河和口駅南方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。地価水準は長引く 需要低迷による供給過剰感から下落基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね名鉄河和線及び知多新線沿線各駅から外延的に広がる住宅地域の存する圏域である。需要の中心は 町内在住の一次取得者層が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣は最寄駅から徒歩圏内に所在する住宅地域で はあるが、町内の市場規模が小さく、住宅需要自体が低迷していることから需給動向は軟調にて推移している。市場で の中心となる価格帯は土地で８００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣における賃貸市場は未成熟であり、対象標準地上に経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であるため、収 益還元法の適用を断念した。また近隣は自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地 域であることから、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準としつつ、代表標準地の規準価格との均衡を考慮 して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [104.0] 100 [116.4] [104.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　地縁的関係を有する地元居住者に需要が限 定され、長引く需要の低迷による供給過剰感 から町内の地価は住宅地、商業地共に下落基 調にある。 　地域要因の変化は特に認められない。但し 近隣は既成住宅地であり、選好性に劣ること から需給状況は軟調に推移している。 　特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％