鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南知多 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多０３０３ -504	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m町道、東2m、角地		商業津波災害警戒区域 (90,360)
b	Ａ南知多０４０３ -6	知多郡南知多町		更地	（　）	長方形	南8.5m国道、中間画地		近商津波災害警戒区域 (80,200)
c	Ａ武豊０４０５ -38	知多郡武豊町		建付地	（　）	長方形	東9m国道、南2m、角地		２住居 (60,200)
d	Ａ武豊０３０５ -513	知多郡武豊町		更地	（　）	不整形	東12.5m国道、南西4m、二方路		準住居 (60,200)
e	Ａ美浜０３０７ -536	知多郡美浜町		底地	（　）	長方形	南東23m町道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,678	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,784	100 [ 167.8]	29,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,100
b	(　 ) 40,700	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,235	100 [ 153.3]	25,594		25,600
c	(　 ) 26,906	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	29,379	100 [ 153.6]	19,127		19,100
d	(　 ) 54,773	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	57,439	100 [ 192.6]	29,823		29,800
e	(　 30,099) 30,099	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	42,225	100 [ 113.0]	37,367		37,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +75.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +52.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +47.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +82.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,600 円／㎡]

南知多 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,160,052	682,325	2,477,727	2,059,730	417,997	（　0.9714） 406,042	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,459,208 円　　　　（　 8,050 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	225.00	Ｓ1	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	1,051 ㎡	21.5 m x 40.0 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	100.0	225.00	1,225	275,625	5.0	1,378,125
							2.0	551,250
～

～

～

～

計		225.00	100.0	225.00		275,625		1,378,125
								551,250

⑨年額支払賃料	275,625 円　×　12ヶ月　＝　 3,307,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,307,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 264,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,042,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,378,125 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,679 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 551,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 104,473 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,160,052 円　　　　（　 3,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-502	968 ( 965)	100 [100.0]	[ 92.5] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,272 円/㎡　月額支払賃料（　 1,225 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-504	1,991 ( 1,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,401
c	Ｂ美浜賃貸０７　　　　-501	1,160 ( 1,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,184

南知多 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,500 円	28,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,225 円	3,307,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 189,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,700 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 682,325 円　（　　　　　　 649 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,059,730 円（　　　　　 1,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,160,052 円
②総費用	682,325 円
③純収益　①－②	2,477,727 円
④建物等に帰属する純収益	2,059,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	417,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	406,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 386 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,459,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,050 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
南知多 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南知多 5-2

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　藤嶋　洋一

TEL.

鑑定評価額

26,900,000 円

１㎡当たりの価格

25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７				②地積　(㎡)	1,051 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (90,300)
	不整形 1:2	旅館兼店舗ＲＣ2F1B	海岸沿いに旅館、保養所等が並ぶ路線商業地域	北東8m国道	水道	内海 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ国道

交通

施設

内海駅南方

2.2km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

海岸沿いに位置する路線商業地域で、新型コロナウイルス感染症の影響も含めた観光産業及び地場産業の衰退、
人口減少や高齢化率上昇等の影響も受けて地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,590 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南知多町を中心に周辺市町の商業地域で、主たる需要者は南知多町及び周辺市町の事業者等である。観光
産業の衰退と高齢化及び人口減少の加速、災害の危険性等に加えて新型コロナウイルス感染症の影響もあって不動産市
況は長期的に低迷し、需要は弱含みの状況が継続している。このような状況下での市場の中心価格帯は規模等により異
なるが、土地単価で２５，０００円／㎡前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内類似地域の一長一短はあるものの信頼性のある取引事例から比準して求めたもので、市場性を
反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地上に最有効使用の賃貸物件の建設を想定したが、観光産業の集客
力低下等により、低位に求められた。よって、収益価格は参考程度に留め、市場性を反映した比準価格を採用して代表
標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南知多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,700 円／㎡

[ 95.2]
100

100
[104.0]

100
[135.0]

[100.0]
100

25,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による景気の先行
き不透明感及び地域経済低迷の影響があり、
南知多町商業地に対する需要は弱く、地価は
下落している。

海岸沿いの嘗ては人気のあった路線商業地域
であるが、長引く商業環境の落ち込みが続い
ているほか、津波被害懸念も強く、地価は下
落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

南知多 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多０４０３ -6	知多郡南知多町		更地	（　）	長方形	南8.5m国道、中間画地		近商津波災害警戒区域 (80,200)
b	Ａ美浜０４０７ -4	知多郡美浜町		更地	（　）	長方形	北東9m国道、北西7m、角地		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ南知多０３０３ -504	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m町道、東2m、角地		商業津波災害警戒区域 (90,360)
d	Ａ南知多０３０３ -532	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,700	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,235	100 [ 151.3]	25,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,900
b	(　 ) 30,787	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,529	100 [ 108.7]	26,246		26,200
c	(　 ) 51,678	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,784	100 [ 182.2]	26,775		26,800
d	(　 ) 14,957	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	15,954	100 [ 66.5]	23,991		24,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +90.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,600 円／㎡]

南知多 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,054,286	666,404	2,387,882	1,993,760	394,122	（　0.9714） 382,850	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,976,042 円　　　　（　 7,590 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	225.00	Ｓ1	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	1,051 ㎡	21.5 m x 40.0 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	100.0	225.00	1,184	266,400	5.0	1,332,000
							2.0	532,800
～

～

～

～

計		225.00	100.0	225.00		266,400		1,332,000
								532,800

⑨年額支払賃料	266,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,196,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,196,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,941,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,332,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 532,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 100,976 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,054,286 円　　　　（　 2,906 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-501	1,038 ( 1,035)	100 [100.0]	[ 86.2] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,212	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-502	968 ( 965)	100 [100.0]	[ 92.5] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	1,281
c	Ｂ美浜賃貸０７　　　　-501	1,160 ( 1,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,205

南知多 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,000 円	27,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	95,904 円	3,196,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 189,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 666,404 円　（　　　　　　 634 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 121,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,993,760 円（　　　　　 1,897 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,054,286 円
②総費用	666,404 円
③純収益　①－②	2,387,882 円
④建物等に帰属する純収益	1,993,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	394,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	382,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,976,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,590 円／㎡）