別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南知多 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -9 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一   TEL.

鑑定評価額 2,460,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字片名字新師崎２３番１１ ②地積 　(㎡) 83   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に店 舗等が混在する住宅 地域 北西4.8m町道 水道 河和 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ町道 交通 施設 河和駅南東方 11.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区が比較的整った海岸に近い住宅地域で、特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測 される。需要が弱い地域であるため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね南知多町を中心に近隣町内の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半を占め 、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は区画整然とした住宅地域で、居住環境は比較的良好であるが、海岸に近く、 地縁的選好性を有する者の需要が主であるため、宅地需要は限定的である。中心となる価格帯は土地総額が５００万円 前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域において一長一短はあるものの信頼性のある事例である。また、近隣地域では一般住宅が 大半を占める等、自用目的の取引が中心となることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。尚、対象標準地の規模等から採算性のある収益物件の想定が困難なため、収益価格は試 算しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 94.8] 100 100 [100.0] 100 [ 85.7] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気の先行 き不透明感及び地域経済低迷の影響があり、 南知多町住宅地に対する需要は弱く、地価は 下落している。 海岸に近い区画整然とした住宅地域で、津波 被害懸念も強いことから、不動産需要が低迷 しており、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.6 ％  ％