別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南知多 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -8 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字山海字小山８９番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 県立公(普通) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 東4.8m町道、南側道 水道 内海 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ町道 交通 施設 内海駅南東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 県立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 集落的性格を有する既成住宅地域で市場参加者も少なく、南知多町内全域で高齢化や人口減少等を背景に不動産 市況が長期的に低迷していることから地価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南知多町を中心に周辺市町における既成住宅地域であり、主たる需要者は地縁的、血縁的結合性を有する 地元居住者が中心である。当該近隣地域は地域的特性より市場参加者も少なく、相対的競争力が劣ることに加えて、南 知多町内全域で不動産市況の長期的低迷から回復の兆しが見えないこともあって需要は弱含みの状況にある。このよう な状況下市場の中心価格帯は、土地は１百万円～６百万円程度、土地建物一体での取引は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏を広く捉え、代替競争関係が成立し得る取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映 した実証的な価格である。収益価格は公法上の規制より賃貸物件の建設が困難であるとともに収益性も期待できないこ とから求めることができなかった。当該近隣地域は個人需要者による自用目的での取引が中心であることから比準価格 を採用して、収益価格の考え方は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 93.3] 100 100 [101.0] 100 [104.9] [ 96.9] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化率の上昇、地場産業の低迷 や災害リスクの影響等により南知多町内全域 で需要は低迷し、地価は下落傾向が続いてい る。 市街化調整区域内の集落的性格を有する既成 住宅地域であり、公法上の規制より宅地開発 は困難で市場参加者も少ないことから地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.4 ％  ％