別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南知多 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字師崎字神戸浦１７７番１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に駐車 場も見られる高台の 住宅地域 北東6m町道 水道 河和 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 河和駅南東方 12.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。人口減少や高齢化により需要が乏し く、改善する兆しがないことから、地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、知多半島南部で、南知多町を始めとして、隣接する美浜町等の住宅地域。需要者の中心は、南知多町の 地縁者や血縁者にほぼ限定される。高台にある街区の整った住宅地域で、居住環境は良好であるが、地元需要が中心で 、町外からの需要が乏しいため、買い手を見つけるのが困難な状況にある。市場の中心価格帯は、土地は１８０㎡程度 で４５０万円弱まで、新築分譲住宅は皆無であり、土地建物一体の物件は２，０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、賃貸需要が乏しいことから、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため、収益価格は試 算しなかった。快適性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ類似地域において、信頼性のある 取引事例を得られた。よって、取引価格の水準が、価格の規範となっている地域性を鑑み、本件では、比準価格を採用 し、南知多町の住宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 94.8] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南知多町の住宅地の市況は、恒常的な人口減 少と超高齢社会、自然災害リスク等の問題を 抱えているため、総じて低迷している。 未利用地が残るものの、土地利用に目立った 動きはなく、ここ１年間において、地域要因 に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％