鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛知東浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大府０３０４ -506	大府市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ａ大府０３１２ -38	大府市		建付地	（　）	不整形	東14.8m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ東浦０３１８ -529	知多郡東浦町		更地	（　）	不整形	東10m県道、北東3.7m、北5m、三方路		準住居 (60,200)
d	Ａ東浦０４１８ -6	知多郡東浦町		建付地	（　）	不整形	南16.3m国道、北西4.8m、角地		準工 (60,200)
e	Ａ東浦０４１８ -13	知多郡東浦町		更地	（　）	不整形	北（駅前広場）道路、西4.5m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,787	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,974	100 [ 137.6]	98,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,800
b	(　 ) 128,560	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,645	100 [ 133.0]	98,981		99,000
c	(　 ) 103,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	114,658	100 [ 117.5]	97,581		97,600
d	(　 ) 118,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	118,418	100 [ 127.3]	93,023		93,000
e	(　 ) 86,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	85,912	100 [ 92.4]	92,978		93,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,600 円／㎡]

愛知東浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,078,488	1,135,573	3,942,915	3,503,740	439,175	（　0.9714） 426,615	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,887,813 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛知東浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	248 ㎡	18.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗…フロア貸し　２～３階事務所…フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定しため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,955	175,950	5.0	879,750
							2.0	351,900
2～ 3	事務所	90.00	100.0	90.00	1,369	123,210	3.0	369,630
							2.0	246,420
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		422,370		1,619,010
								844,740

⑨年額支払賃料	422,370 円　×　12ヶ月　＝　 5,068,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,068,440 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 312,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,899,694 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,619,010 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,219 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 844,740 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 163,575 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,078,488 円　　　　（　 20,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東浦賃貸１８　　　　-501	1,830 ( 1,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	1,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,955 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ東浦賃貸１８　　　　-502	2,220 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	2,360
c	Ｂ東浦賃貸１８　　　　-503	2,017 ( 2,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [103.9]	100 [110.0]	1,939

愛知東浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,800 円	47,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	156,373 円	5,212,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 406,300 円	47,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,135,573 円　（　　　　　　 4,579 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,800,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,503,740 円（　　　　　 14,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,078,488 円
②総費用	1,135,573 円
③純収益　①－②	3,942,915 円
④建物等に帰属する純収益	3,503,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	439,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	426,615 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,887,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
愛知東浦 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛知東浦 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　藤嶋　洋一

TEL.

鑑定評価額

23,200,000 円

１㎡当たりの価格

93,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡東浦町大字藤江字大坪１５番１０外				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1.2:1	店舗兼事務所Ｓ2	小売店舗が多い駅に近い幹線沿いの近隣商業地域	南東8.8m国道	水道、ガス、下水	東浦 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．８ｍ国道

交通

施設

東浦駅北西方

200m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの駅に近い商業地域で、商業地域として熟成しており、今後も地域特性は現状と大差なく推移していく
ものと予測する。地価は横這いで推移しているが、新型コロナの影響により先行きは不透明である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東浦町及び周辺市町の商業地域である。旧来からの小規模店舗等が多い商業地域で、需要者は飲食、小売
、サービス業等の中小法人、個人事業主及び不動産業者等が中心である。幹線道路沿いの駅に近い商業地域であるが、
不動産需要は新型コロナウイルス感染症の影響は残るものの、地価は横這いで推移している。取引規模が区々なため、
需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗等の収益物件も見られる交通量の多い商業地域で、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うことから、収益
性は無視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、一長一
短はあるものの信頼性のある取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。よって、収益価格は参考程度に留め、
代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　半田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[109.0]

[100.0]
100

93,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による景気の先行
き不透明感は残るものの、東浦町商業地の地
価は概ね横這いで推移している。

東浦町南東部国道沿いの商業地域で、不動産
需要は安定しており、この１年間での地価は
横這いで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛知東浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東浦０３１８ -529	知多郡東浦町		更地	（　）	不整形	東10m県道、北東3.7m、北5m、三方路		準住居 (60,200)
b	Ａ東浦０３１８ -535	知多郡東浦町		更地	（　）	台形	北東22m県道、北西10m、南西5m、三方路		１中専 (70,200)
c	Ａ東浦０４１８ -6	知多郡東浦町		建付地	（　）	不整形	南16.3m国道、北西4.8m、角地		準工 (60,200)
d	Ａ東浦０４１８ -13	知多郡東浦町		更地	（　）	不整形	北（駅前広場）道路、西4.5m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	114,658	100 [ 116.5]	98,419	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,400
b	(　 ) 54,358	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	56,334	100 [ 66.8]	84,332		84,300
c	(　 ) 118,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	118,418	100 [ 117.1]	101,126		101,000
d	(　 ) 86,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	85,912	100 [ 94.5]	90,912		90,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,600 円／㎡]

愛知東浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,173,285	1,151,689	4,021,596	3,562,380	459,216	（　0.9714） 446,082	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,293,375 円　　　　（　 37,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛知東浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	248 ㎡	18.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗…フロア貸し　２～３階事務所…フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定しため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,993	179,370	5.0	896,850
							2.0	358,740
2～ 3	事務所	90.00	100.0	90.00	1,395	125,550	3.0	376,650
							2.0	251,100
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		430,470		1,650,150
								860,940

⑨年額支払賃料	430,470 円　×　12ヶ月　＝　 5,165,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,165,640 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 318,578 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,991,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,650,150 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,511 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 860,940 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 166,712 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,173,285 円　　　　（　 20,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東浦賃貸１８　　　　-501	1,830 ( 1,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	1,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 1,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ東浦賃貸１８　　　　-502	2,220 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.1]	100 [110.0]	2,338
c	Ｂ東浦賃貸１８　　　　-503	2,017 ( 2,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.5]	100 [105.6]	100 [110.0]	2,007

愛知東浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	291,600 円	48,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	159,289 円	5,309,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,100 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,151,689 円　（　　　　　　 4,644 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,562,380 円（　　　　　 14,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,173,285 円
②総費用	1,151,689 円
③純収益　①－②	4,021,596 円
④建物等に帰属する純収益	3,562,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	446,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,799 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,293,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,500 円／㎡）