別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿久比 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 -5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字福住字高根台１０番２ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ街区の整った 住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 巽ケ丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 巽ヶ丘駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地内に位置するが、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状程度で推移していくものと予測 する。新型コロナウイルス感染症の影響により景気の先行きは不透明で、地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線沿線の阿久比町及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、阿久比町内の居住者を中心 に、周辺市町の居住者も含まれる。近隣地域は区画整然とした居住環境良好な住宅地域で、宅地の需給動向は安定的で あったが、新型コロナウイルス感染症の影響による景気悪化から宅地需要はやや弱含みである。市場の中心価格帯は、 土地で１，７００万円前後、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は一長一短はあるものの信頼性のある取引事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益 価格は対象標準地の画地条件、行政的条件等より求めることができなかった。近隣地域では収益性よりも居住の快適性 を重視した住宅取得を目的とする個人需要者による取引が中心のため、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価 格の考え方も参酌し、最近の不動産市況も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気の先行 き不透明感は残るものの、阿久比町住宅地の 地価は概ね横這いで推移している。 阿久比町北部の住宅団地内にあり、不動産需 要の低迷等が認められるため、この１年間で の地価は若干下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％