別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 飛島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛島 9-2 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.

鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡飛島村大字梅之郷字中梅６０番７ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 Ｓ2 中小の工場、物流施 設が多い国道近くの 工業地域 南8.5m村道 水道 稲永 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２３号と３０２号の交差 点に近い中小工業地域である 。 街 路 ８．５ｍ村道 交通 施設 稲永駅南西方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、物流施設が多い国道３０２号近くの工業地域。名古屋環状２号線が伊勢湾岸自動車道まで開通したことに より、交通利便性が向上し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飛島村、弥富市、名古屋市港区等の中小工業地域。需要者の中心は、当圏域に拠点立地を指向する物流 倉庫業、製造業関連の事業者等である。国道２３号、国道３０２号へのアクセスが良好な上、名２環が伊勢湾岸道と直 結したことで、さらに利便性が向上した。工業地の需給動向は、コロナ禍からの回復が早く、物流施設用地を中心に需 要が旺盛となっている。中心となる価格帯は、規模によって異なり、中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、周辺の類似地域を中心に、コロナ禍以降の取引事例を採用して試算した比準価格は、直近の 不動産市場の実態を反映した試算価格と言えよう。一方、賃貸を想定するのは現実性が低いことから、収益還元法は適 用しなかった。実際に、市場性を重視して取引される地域と言えよう。したがって、市場の実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-6               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [135.8] [100.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地は、コロナ禍からの回復が早く、倉庫 用地需要を中心に需要は拡大している。製造 業の設備投資も増えてきており、工業地需要 は増加している。 名古屋環状２号線が伊勢湾岸道に直結し、近 くにインターが開設されたため、利便性が大 きく向上したため、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％