別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 飛島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛島 9-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　可児　良樹   TEL.

鑑定評価額 632,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡飛島村木場１丁目１６番 ②地積 　(㎡) 12,640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ1 大規模工場、木材関 連企業が多い臨海工 業地域 北30m道路 水道 国道３０２号 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ道路 交通 施設 稲永駅南西方 7.3km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大規模工場、木材団地等の建ち並ぶ臨海工業地域である。名二環延伸区間が開通したことで広域アク セスの拠点性が向上、需要の一層の高まりにより地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飛島村のほか隣接する弥富市や名古屋市港区から東海市にかけての臨海工場地域である。需要者の中心 は大手製造業者や流通事業者のほか、開発型ファンド等も想定される。コロナ禍により物流施設需要が高まる中、名古 屋環状二号線の延伸部開通による高速道路ネットワークの拡充により拠点性を増し、需要は堅調で地価は上昇している 。市場の中心となる価格帯は、売買取引が少ないことや、規模によってばらつきがあり、ある程度の幅が認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域における工場等の賃貸物件は殆ど見られないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内 の代替可能な工業地の取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。よって本件では、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [ 73.3] [100.0] 100 49,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を背景とする物流施設需要の高まり により拠点性の高い飛島村内臨海工業地の地 価は上昇傾向で推移している。 令和３年５月に名古屋環状二号線の延伸部が 開通、自動車交通の利便性が大きく向上した 。周辺地域では物流施設の建設も相次いで見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.1 ％  ％