鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

蟹江 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蟹江０２１２ -520	海部郡蟹江町		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m町道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ蟹江０３１６ -5	海部郡蟹江町		貸家建付地	（　）	不整形	東9.2m町道、南4.5m、角地		１住居 (60,200)
c	Ａ蟹江０３１６ -535	海部郡蟹江町		更地	（　）	不整形	北5.5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ港０３２１ -502	名古屋市港区		更地	（　）	不整形	西20m市道、南6m、東7m、三方路		２住居 (80,200)
e	Ａ中川０４２６ -9	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	東16m市道、西4m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,948	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,193	100 [ 108.9]	94,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	99,500
b	(　 ) 91,593	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	95,703	100 [ 105.5]	90,714		95,200
c	(　 ) 82,194	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	86,087	100 [ 91.6]	93,981		98,700
d	(　 ) 114,977	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	113,635	100 [ 121.6]	93,450		98,100
e	(　 ) 116,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	113,447	100 [ 138.7]	81,793		85,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +52.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

蟹江 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,988,563	2,231,631	7,756,932	6,621,120	1,135,812	（　0.9511） 1,080,271	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,551,614 円　　　　（　 44,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蟹江 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	532.00	Ｓ2	532.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	553 ㎡	25.0 m x 22.5 m	前面道路：町道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	532.00	100.0	532.00	1,611	857,052	5.0	4,285,260
							3.0	2,571,156
～

～

～

～

計		532.00	100.0	532.00		857,052		4,285,260
								2,571,156

⑨年額支払賃料	857,052 円　×　12ヶ月　＝　 10,284,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 532.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,284,624 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 822,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,461,854 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,285,260 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,571,156 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 487,285 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,988,563 円　　　　（　 18,063 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蟹江賃貸１２　　　　-512	1,976 ( 1,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [125.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,611 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ蟹江賃貸１２　　　　-501	1,864 ( 1,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [125.0]	1,609
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蟹江 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,000 円	96,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	514,231 円	10,284,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 362,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 677,600 円	96,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	96,800 円	96,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,800 円	96,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,231,631 円　（　　　　　　 4,035 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 532.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,621,120 円（　　　　　 11,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,988,563 円
②総費用	2,231,631 円
③純収益　①－②	7,756,932 円
④建物等に帰属する純収益	6,621,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,135,812 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,080,271 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,551,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
蟹江 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蟹江 5-2

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　西村　邦広

TEL.

鑑定評価額

52,800,000 円

１㎡当たりの価格

95,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海部郡蟹江町源氏３丁目３７番外				②地積　(㎡)	553 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ2	スーパー、飲食店等が見られる温泉街の商業地域	西16m町道、北側道	水道、ガス	近鉄蟹江 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 140 ｍ、北 190 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ町道

交通

施設

近鉄蟹江駅西方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近年、温泉旅館の跡地に食品スーパー等が開業し一定の賑わいをみせたが、温泉旅館業の低迷が続いており、今
後も商業地の用途転換が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は海部郡を中心とする西尾張地区における商業地域である。需要者の中心は地場の個人或いは法人事業者で
、圏域外からの流入は少ない。近年の食料品スーパー、衣料品量販店の出店により、やや繁華性の回復傾向も見られた
が、温泉観光業の衰退もあって店舗跡地に建売住宅が建設されるなど全般的に商業性は低下している。商業地の取引は
少なく、規模、用途等により幅があることから需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は温泉街の商業地域で、周辺はスーパー、飲食店、病院等が見受けられる。個人又は中小規模企業の経営者によ
る店舗を主体とする商業地域であり、自用目的での取引需要が大半である。店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場の成
熟度は高くないため、賃貸事例の信頼性は相対的に低い。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格は参考にして、更に代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　蟹江 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 112,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[123.5]

[105.0]
100

95,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ、
経済は回復傾向を示している。不動産市場も
回復傾向を示しつつあり、地価は概ね横這い
傾向である。

温泉街の商業地域であり、過去、病院移設、
スーパー開店等の変動要因が認められたが、
最近では商業地としての色彩が弱まりつつあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　 -11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

蟹江 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蟹江０３１６ -8	海部郡蟹江町		更地	（　）	ほぼ正方形	西8.1m町道、北4.5m、角地		１住居 (60,200)
b	Ａ蟹江０３１６ -6	海部郡蟹江町		建付地	（　）	長方形	東8.7m町道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ蟹江０３１６ -14	海部郡蟹江町		建付地	（　）	長方形	南16m町道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ蟹江０３１６ -520	海部郡蟹江町		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.2m町道、南4.5m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,049	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	92,290	100 [ 104.2]	88,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	93,000
b	(　 ) 85,135	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	81,880	100 [ 92.5]	88,519		92,900
c	(　 ) 87,101	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	95,933	100 [ 104.4]	91,890		96,500
d	(　 ) 85,019	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	81,504	100 [ 100.7]	80,937		85,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,400 円／㎡]

蟹江 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,341,573	2,203,136	8,138,437	6,812,640	1,325,797	（　0.9511） 1,260,966	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,658,318 円　　　　（　 51,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蟹江 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	266.00	Ｓ2	532.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	553 ㎡	25.0 m x 22.5 m	前面道路：町道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	532.00	100.0	532.00	1,705	907,060	5.0	4,535,300
							3.0	2,721,180
～

～

～

～

計		532.00	100.0	532.00		907,060		4,535,300
								2,721,180

⑨年額支払賃料	907,060 円　×　12ヶ月　＝　 10,884,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 532.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,884,720 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,088,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,796,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,535,300 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,721,180 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 504,507 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,341,573 円　　　　（　 18,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蟹江賃貸１２　　　　-502	2,257 ( 2,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [122.1]	100 [105.0]	1,914	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,705 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ蟹江賃貸１２　　　　-512	1,976 ( 1,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [126.5]	100 [103.0]	1,685
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蟹江 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	398,400 円	99,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	544,236 円	10,884,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 364,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 697,200 円	99,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	99,600 円	99,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,600 円	99,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,203,136 円　（　　　　　　 3,984 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 532.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,812,640 円（　　　　　 12,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,341,573 円
②総費用	2,203,136 円
③純収益　①－②	8,138,437 円
④建物等に帰属する純収益	6,812,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,325,797 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,260,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,280 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,658,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,800 円／㎡）