別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 蟹江 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蟹江 -7 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　幸憲   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡蟹江町宝１丁目１０２番 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 比較的閑静な住宅地 域 南5m町道 水道、ガス、下水 近鉄蟹江 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 近鉄蟹江駅南西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ比較的閑静な町南東部の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、ＪＲ関西本線、近鉄名古屋線沿線を中心とする住宅地域が主な圏域である。需要者の中心 は、主に蟹江町及び隣接市区町村の勤労者が主体である。当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、 地価は実需を中心に安定的に推移しており、市場性は普通程度である。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００ 万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、蟹江町南東部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等の やや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性 を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説 得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蟹江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [113.8] [105.0] 100 84,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響により物流 等一部の業種を除き、経済活動等について厳 しい状況にある。地価は横這い若しくは弱含 みである。 地域要因に大きな変化はないが、コロナ禍に よる経済活動の停滞等を反映して、地価は横 這いから弱含みに推移すると認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％