別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大治 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大治 -4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 84,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡大治町大字花常字出口２５番１ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南6m町道 水道、ガス 中村公園 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 中村公園駅北西方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多く見られる中に農地や未利用地も残る住宅地域である。比較的街区が整った住宅地域であり、市内 では相対的に選好性が高い地域であることから、今後とも住宅地域として一層熟成するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大治町及び隣接するあま市、名古屋市中川区西部の住宅地域である。需要者は、圏内在住の一次取得者 層が中心である。当町中心部や生活利便施設への接近性が良好な住宅地域であり、町内では相対的に人気が高い。需給 は安定しているが、地価はほぼ上限値にあるため微減傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で１，０００～１，５０ ０万円程度、新築戸建物件で２，５００～３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。 収益価格は、対象標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断念した。本件では、近隣 地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性 及び代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [105.0] 100 84,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での景気の先行きや木材価格の高騰 に対する懸念はあるが、役場周辺やバス停徒 歩圏の需要は安定している。他方、南・西部 は弱含みである。 当町中心部に近く、町内では人気が高いエリ アである。需要は相対的に底堅いが、土地建 物の販売価格には天井感も認められ、微減傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％