鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大治 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大治０４３１ -4	海部郡大治町		建付地	（　）	袋地等	南5.4m町道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ａ大治０４３１ -26	海部郡大治町		建付地	（　）	長方形	南5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ大治０４３１ -23	海部郡大治町		建付地	（　）	長方形	西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ａ大治０３３１ -525	海部郡大治町		更地	（　）	長方形	南6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ大治０３３１ -518	海部郡大治町		建付地	（　）	長方形	北5.2m町道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,005	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	78,677	100 [ 94.1]	83,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,600
b	(　 ) 82,011	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	78,028	100 [ 94.1]	82,920		82,900
c	(　 ) 86,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,873	100 [ 104.3]	83,291		83,300
d	(　 ) 87,671	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	83,246	100 [ 99.0]	84,087		84,100
e	(　 ) 95,807	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,520	100 [ 113.7]	84,011		84,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,400 円／㎡]

大治 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,977,026	500,385	2,476,641	2,060,550	416,091	（　0.9725） 404,648	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,992,178 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大治 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.38	ＬＳ2	192.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	250 ㎡	12.5 m x 20.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ１ＬＤＫ。１戸平均専有面積は約４８㎡（全４戸）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	96.38	100.0	96.38	1,278	123,174	2.0	246,348
							0.0	0
～

～

～

～

計		192.76	100.0	192.76		246,348		492,696
								0

⑨年額支払賃料	246,348 円　×　12ヶ月　＝　 2,956,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,956,176 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 223,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,972,444 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	492,696 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,977,026 円　　　　（　 11,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大治賃貸２７　　　　-14	1,285 ( 1,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,278 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大治賃貸２７　　　　-16	1,274 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,274
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大治 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	28,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,885 円	3,196,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,500 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 500,385 円　（　　　　　　 2,002 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 192.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,060,550 円（　　　　　 8,242 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,977,026 円
②総費用	500,385 円
③純収益　①－②	2,476,641 円
④建物等に帰属する純収益	2,060,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	416,091 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	404,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,992,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
大治 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大治 -1

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　十倉　幸

TEL.

鑑定評価額

20,900,000 円

１㎡当たりの価格

83,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海部郡大治町大字北間島字屋敷１３６番３				②地積　(㎡)	250 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｓ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	北6.5m町道	水道、ガス	中村公園 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 130 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　　６
．５ｍ町道

交通

施設

中村公園駅西方

3.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅が見られる住宅地域である。特段開発計画もないことから現状を維持していくものと予測さ
れる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大治町及び周辺市の住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人等である。隣接する名古
屋市中川区からの流入も一部認められる。大治町中心部から近い住宅地で保育園やスーパーからも近いことから生活利
便性は良好である。住宅地の供給量は比較的少ないものの需給は安定している。土地は２５０㎡程度で２０００万円程
度、新築戸建住宅は３０００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己の居住用戸建住宅を建設する目的での取引が大半であり、アパート等も一部見られるが地主による節税目的で建設
されたものであることから土地取得費を回収する賃料収入を得ていない。したがって収益価格は低位に求められた。不
動産市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大治町役場周辺やバス停徒歩圏内を中心に需
要は安定している。町内南部や西部において
は弱含みの地区も見られる。

大治町中心部から近い住宅地で保育園等の施
設もあることから若年層を中心とした一次取
得者層からの需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大治 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ大治０４３１ -26	海部郡大治町		建付地	（　）	長方形	南5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ大治０４３１ -16	海部郡大治町		更地	（　）	長方形	北7m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ大治０３３１ -518	海部郡大治町		建付地	（　）	長方形	北5.2m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ大治０３３１ -505	海部郡大治町		建付地	（　）	長方形	南4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,011	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	78,028	100 [ 94.1]	82,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,900
b	(　 ) 77,227	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,150	100 [ 98.0]	78,724		78,700
c	(　 ) 95,807	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,520	100 [ 100.9]	94,668		94,700
d	(　 ) 71,630	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	68,014	100 [ 88.0]	77,289		77,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.5
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,400 円／㎡]

大治 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の適正な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,908,087	490,277	2,417,810	2,024,400	393,410	（　0.9725） 382,591	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,502,022 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大治 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.38	ＬＳ2	192.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	250 ㎡	12.5 m x 20.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建、住宅（２ＤＫ）４８．１９㎡×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	96.38	100.0	96.38	1,226	118,162	2.0	236,324
							1.0	118,162
～

～

～

～

計		192.76	100.0	192.76		236,324		472,648
								236,324

⑨年額支払賃料	236,324 円　×　12ヶ月　＝　 2,835,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,835,888 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 246,071 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,829,817 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	472,648 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,324 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 73,922 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,908,087 円　　　　（　 11,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ大治賃貸２７　　　　-18	1,165 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,263 円/㎡　月額支払賃料（　 1,226 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ大治賃貸２７　　　　-15	1,164 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大治 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	28,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	92,277 円	3,075,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 490,277 円　（　　　　　　 1,961 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 192.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,024,400 円（　　　　　 8,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,908,087 円
②総費用	490,277 円
③純収益　①－②	2,417,810 円
④建物等に帰属する純収益	2,024,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	393,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	382,591 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,502,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）