別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 扶桑 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   扶桑 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　辻　憲作   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡扶桑町大字柏森字寺裏１１７番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 南東4.6m町道 水道、ガス、下水 柏森 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ町道 交通 施設 柏森駅北方 680m 法令 規制 １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏内に存する既成の住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められないことから、当面は現状の まま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、扶桑町を中心に周辺市町を含む住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する個人であり、同一需 給圏外からの転入者は少ない。当該地域は区画等が整然としており、最寄駅接近性にも優れることから、町内において は競争力を有する住宅地である。なお、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的であり、需給動向は堅調である。需 要の中心となる価格帯は土地が１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅が２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、賃貸共同住宅を想定することは現実的ではないため、収益還元法は非適用とした。一 方、周辺地域は居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、市場における取引価格から求めた比準価格 の説得力は高いと判断した。したがって、本件では比準価格を標準として、一般的要因の影響及び代表標準地との検討 をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　扶桑 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [104.0] 100 77,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により依然 として先行きに不透明感が残るものの、不動 産に対する需給動向は底堅さが認められる。 一般住宅を中心とした駅徒歩圏内の住宅地域 であり、地域要因に特段の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％