別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 扶桑 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   扶桑 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　那須　明   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡扶桑町大字柏森字長畑６３７番 ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南東4.5m町道 水道、ガス、下水 柏森 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 柏森駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地で、特段の変動要因はなく、当面は現状程度の地域環境を維持しながら推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は扶桑町及び隣接する周辺市町を含んだ名鉄犬山線沿線の住宅地域の圏域である。需要者は地縁を有する圏 内在住の一次取得者層が中心であるが、名古屋駅までの鉄道によるアクセスが良好なため圏外からの転入も見られる。 名鉄犬山線各駅から徒歩圏内を中心に需給バランスは概ね良好であり、地価水準は安定的に推移している。取引の中心 となる価格帯は、土地は総額１０００万円～２０００万円、新築戸建住宅は２５００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地規模等から、現実的かつ合理 的な賃貸住宅等の想定が困難であるため適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住 の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　扶桑 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [104.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口は微増傾向が続いており、低金利等 を背景に町内の不動産需要は概ね堅調に推移 している。 戸建住宅を主体とする既成住宅地域で、地域 要因に変動は見られない。需要は底堅く、地 価水準は若干の上昇基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％