別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 愛知大口 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知大口 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　辻　憲作   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡大口町下小口７丁目１３番６ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 役場等に近い住宅地 域 南西4m町道 水道、ガス、下水 柏森 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ町道 交通 施設 柏森駅南東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄犬山線及び名鉄小牧線沿線の住宅地域のうち、大口町及び隣接市町に存する住宅地域である。需要 者の中心は、町内居住者等の地縁性を有する個人の他、名古屋市も含めた周辺市町内の企業に勤務する第一次取得者層 も見られる。当該地域は、良好な居住環境を有することから、不動産の需給動向は堅調であり、地価は底堅い。需要の 中心となる価格帯は、土地は１０００万～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００万～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、主として一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性・利便性を指向する地域的特性を有してい る。また、画地規模が小さく対象標準地上に賃貸共同住宅の建築を想定することは困難と判断されるため、収益還元法 は非適用とした。したがって、実証的な価格である比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討を も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知大口 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [120.1] [103.0] 100 70,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により依然 として先行きに不透明感が残るものの、不動 産に対する需給動向は底堅さが認められる。 付近に生活利便施設がみられる住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％