別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 愛知大口 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知大口 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　恵史   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡大口町河北２丁目４１６番２ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 東4m町道 水道、下水 羽黒 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ町道 交通 施設 羽黒駅西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅を中心とした住宅地域である。当面は現状のまま推移するものと予測されるが既存住宅地は 細分化・分譲化が進むと予測される。未だコロナ収束が見通せず地価の中長期予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大口町及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者のほか、同一需給圏内に勤務する 第一次取得者層が中心と考えられる。住宅地においてはコロナ禍の影響は限定的で、市場マインドは回復基調にあり、 地価水準もコロナ前の状態に戻りつつある。需要の中心価格帯は土地が８００万円から１，５００万円程度、新築戸建 物件で２，５００万円から３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたもので、当該地域の不動産市場を反映した実証的な試算価格 である。当該地域は旧来からの農家住宅等を中心とした住宅地域で、最寄駅からも距離があり、経済合理性に適う賃貸 想定を行うことが困難なことから、収益価格の適用を断念した。よって比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に 留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知大口 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [165.4] [102.0] 100 50,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の住宅地への影響 は今のところ限定的であるが、先行きは未だ 不透明である。 駅からやや離れた旧来からの住宅地域であり 、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％