別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊山 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　藪亀　邦恭   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 98,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西春日井郡豊山町大字豊場字志水１１２番２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い中に 若干の農地も残る住 宅地域 東8.2m町道 水道、ガス、下水 名鉄味美 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．２ｍ町道 交通 施設 名鉄味美駅北西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に農地等も混在する住宅地域であり、徐々に戸建住宅が建ち並んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊山町及びその隣接市である名古屋市北部・北名古屋市・小牧市における住宅地域が存する圏域である 。名古屋市に隣接するものの鉄道駅に係る利便性が劣るため、需要者は比較的地縁性が強く、同一需給圏内の居住者・ 通勤者が中心である。近隣地域は豊山町南部の区画街路が良い住宅地域であり、不動産需要は堅調に推移している。取 引の中心となる価格帯は、土地で１５００～２０００万円、新築戸建住宅は３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、採算性のある収益物件を建てられないため、収益還元法は適用できなかった。近隣地 域は価格形成要因において、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が多い 。したがって、実際の不動産市場における取引事例から試算して市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地を規 準とした価格の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [102.0] 100 98,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気への影 響は不透明感が残るものの、不動産需要は総 じて堅調である。 一般住宅を中心に農地等が混在する住宅地域 で、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％