別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊山 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　井上　徹   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西春日井郡豊山町大字青山字金剛３７番１ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパートのほ か空地も見られる住 宅地域 東7m町道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ町道 交通 施設 徳重・名古屋芸大駅東 方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心の住宅地域だったが、宅地開発により共同住宅も見られるようになった。今後は住宅地としての 熟成が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊山町及び周辺市の住宅地域である。名古屋市に隣接するが町内に鉄道駅がなく、需要者の中心は地元に 地縁関係を有する一次取得者層である。近年、ミニ開発により戸建住宅・共同住宅の建設が続き、住宅地としての熟成 が進んだ。地価は、新型コロナウィルス感染症の影響で一時弱含みの状況にあったが、回復しつつある。市場の中心と なる価格帯は土地が１５００～２０００万円、新築戸建物件で３０００万円～３５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、豊山町内の住宅地の取引事例を採用して試算したものであり、当地域の不動産市場の現実的な動向を反映 した実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、対象標準地の画地条件から、経済合理性を有する賃貸用建物の建築 を想定することが困難であったため、収益還元法は適用しなかった。以上のことから比準価格を標準とし、代表標準地 との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [102.0] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響は限定的に なりつつある。　 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％