別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長久手 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -10 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　松岡　徹郎   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市岩作欠花３９番１外 ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほかに農 家住宅が混在する住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス はなみずき通 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 はなみずき通駅北東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因は なく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市及びその周辺市の市街化調整区域内の住宅地域である。市街化調整区域内の既存宅地は取引自体 少ないが、価格の値頃感から一部戸建住宅地向けの需要は認められる。想定される取引も地縁的なものが中心と思料さ れ個別性が強い。このような事情から主な需用者の想定及び明確な価格帯の把握は困難であるが、対象標準地と類似性 を有すると判断される取引事例を比較検討するに、㎡当たり６万円弱～８万円程度が取引の中心と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益 性を反映した価格であるが、対象標準地は市街化調整区域内の旧来からの住宅地域に存することから賃貸市場が未成熟 であり、合理的な賃貸想定は困難と判断し収益還元法を適用しない。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市場の特 性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [ 83.6] [103.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長久手市は資金的余裕のある需要者の多い地 域であるが、住環境に優れた地域を中心に高 額での取引が見られ、地価は上昇に転じた。 市街化調整区域内の旧来からの既存住宅地域 である。市街化区域からも近く、地縁的な売 買を中心とした土地取引が続くものと思料さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％