別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 あま -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -14 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 8,070,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市七宝町桂山之浦１７０７番１８ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東5.3m市道 水道、ガス 蟹江 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 蟹江駅北方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 七宝地区に位置する旧来からの住宅地域であり、地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移すると予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあま市七宝地区及び隣接市町内の住宅地域である。需要者の中心は地元地縁者である。当圏域は隣接市町 と比較すると割安感があるので、若年層等の安い物件を求める層には一定の需要があるものの、鉄道駅から遠く、路線 バスを主要な交通手段とする利便性が悪い地域である為、全体としての不動産需要は弱く、地価は続落している。土地 は１０００万円程度、新築住宅は２０００万円台前半までが需給の中心で、一部２０００万円未満の物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の一般住宅が見られる住宅地域である。比準価格は七宝地区の住宅地の事例を採用し、規範性が高 い事例を中心に調整し試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格である。他方、当地域は鉄道駅の徒歩圏外 で賃貸市場が未成熟であり、投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難なため収益価格は不適用とした 。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 69,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あま市の住宅地市場はコロナ禍以前の状況に 回復し、甚目寺駅徒歩圏、本郷地区等は需要 が堅調である。他方、七宝地区、調整区域内 は続落している。 ＪＲ蟹江駅の北口が開設され、駅距離がやや 近くなったが、地域要因に与える影響は小さ く、地価は依然下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％