別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 あま -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市上萱津銭神４１番１ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、マンション、 事業所等が混在する 住宅地域 南7m市道 水道、ガス 甚目寺 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ｍ市道 交通 施設 甚目寺駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域では、一般住宅のほかマンション、事業所等も見受けられ、用途が混在した住宅地域を形成している。 特に目立った変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、あま市内の旧甚目寺町を中心とした住宅地域。主たる需要者は、地縁性を有する市内居住者が中心であ るが、隣接市町からの転入者も想定される。名古屋市内への道路交通アクセスに優れ、分譲開発も一部に見られるが、 小規模な事業所等も混在するため、選好性は弱く、地価はやや下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は１ ２０㎡の土地では１，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域内の信頼できる取引事例に基づいた試算価格である。収益価格は標準地の画地規模 で賃貸住宅を想定することは経済的合理性を欠くため求めなかった。当該地域は自用目的の取引が中心であり、周辺の 取引も取引価格の水準を指標に決定される。したがって、市場動向を反映した比準価格を標準として、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あま -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [105.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あま市では、利便性、快適性等により住宅需 要が比較的に安定した地域と河川に近く水害 リスクがあり下落している地域がある。 一般住宅、マンション、事業所等が混在する 地域である。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％