鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

みよし 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	Ａ豊田（林）０４２５ -1	豊田市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
b	Ａ豊田（林）０４２３ -2	豊田市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		都計外
c	Ａ豊田（林）０３２３ -504	豊田市		森林の土地所有権		ほぼ整形	東2m道路		｢調区｣
d	Ａ豊田（林）０３２５ -3	豊田市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	接面道路無		｢調区｣地森計
e	Ａ東郷（林）０３２４ -501	愛知郡東郷町		森林の土地所有権		不整形	南東2.5m道路		｢調区｣

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,514	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,514	100 [ 40.0]	3,785	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	3,790
b	(　 ) 1,800	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	1,789	100 [ 45.0]	3,976		3,980
c	(　 ) 2,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	2,983	100 [ 68.3]	4,367		4,370
d	(　 ) 3,025	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	3,016	100 [ 72.0]	4,189		4,190
e	(　 ) 15,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	15,873	100 [ 357.0]	4,446		4,450

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 -20.0	宅地化　　　 -50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.08	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　 -50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -35.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.02	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 +70.0	宅地化　　　+100.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 4,160 円／㎡]

みよし 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

みよし 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

対象標準地においては林業経営が採算上困難であり、周辺地域においても林業経営の実例
が認められないため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
みよし 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

みよし 13-1

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　栗田　宗治

TEL.

鑑定評価額

4,400,000 円

１㎡当たりの価格

4,170 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						27.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

みよし市福谷町大坂４９番６５

②地積(㎡)

1,054

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

山林（雑木林）

周辺に農地も見られる
雑木の多い地域

黒笹

1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 150 ｍ、西　 100 ｍ、南　 200 ｍ、北　 200 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 1,000 ㎡程度、形状　　ほぼ整形、方位・傾斜度(　西　)向　15 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

無道路地

交通

施設

黒笹駅南東方

1.5km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

都市近郊林地であるが、市街化調整区域及びみよし市条例に基づく開発規制が厳しく、宅地開発は極めて困難で
ある。将来的にも宅地転換の可能性は低いため、今後も現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響を受けた林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 4,170 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、みよし市を含む西三河、尾張地域の都市近郊林地地域である。当地域では林業経営は殆ど行われておら
ず、需要者は地元を中心とした不動産開発業者等の可能性があるが需要は弱い。また鉄道駅や高速道路インターチェン
ジに近く、宅地化の影響を受けてはいるものの、市街化調整区域であるため宅地開発は困難な状況である。林地は取引
は少なく、取引の規模、事情により成約価格にばらつきがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では鑑定評価方式の適用は取引事例比較法のみとなった。本件標準地は市街化調整区域内の林地であり、公法上の
規制により宅地開発が困難であるため、控除法は適用できなかった。また、みよし市では林業経営は殆ど行われておら
ず、林業経営指標による収益還元法も適用できなかった。したがって、同一需給圏内の類似地域に存する林地の取引事
例を採用して求められた比準価格を標準とし、市場動向等も勘案して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 4,160 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 0.2 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地場企業収益は堅調であるが、半導体不足、世界コ
ロナ禍の影響等で一服感がある。住宅投資等は回復
基調にある。

市街化調整区域内の林地地域であり、特記すべき地
域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較