別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 みよし -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みよし -9 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　樋沢　武司   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 85,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みよし市福谷町小宮６番２８ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 三好ケ丘 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 現行都市計画法施行以前に開 発された住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 三好ケ丘駅南西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の中規模開発住宅団地であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みよし市の外、豊田市及び東郷町内に展開される市街化調整区域の住宅地域一帯である。当該地域の旺 盛な住宅需要に支えられ、周辺部にも開発期待需要が及んでいる。需要者は、西三河地区に所在する自動車関連産業従 業者が多くを占める。取引における中心価格帯は、土地で１５００万円程度、新築戸建住宅で３０００万～４０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の近隣及び周辺は市街化調整区域の戸建住宅主体の住宅団地であり、不動産賃貸市場が未成熟であるため、 収益価格は求めえなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から試算しており、市場性を反映 し、実証的であり、規範性が高い。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、最近の地価動向に留意 し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みよし -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [105.0] 100 [139.9] [103.0] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復期待感が広がり、不動産市況が強 含みになりつつある。 既成の市街化調整区域内住宅地域であり、地 域要因に格段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +30.8 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％