別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 弥富 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弥富 -10 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　可児　良樹   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弥富市竹田２丁目１０３番 ②地積 　(㎡) 506   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 沿道施設背後の農家 住宅等が見られる住 宅地域 北3.4m市道 水道、下水 近鉄蟹江 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．４ｍ市道 交通 施設 近鉄蟹江駅南西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の劣る農家集落地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね弥富市及び周辺市町村の市街化調整区域内にある住宅地域の圏域である。需要者の中心は、地縁的 選好性を有する当該圏域の居住者が中心であり、圏域外からの転入者はあまり見られない。調整区域内の既存集落であ り、土地取引は低調で地価は下落傾向で推移している。市場で中心となる価格帯は、土地は８００万円～２０００万円 程度であるが画地規模によってばらつきがある。新築戸建分譲についてはほぼ見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅を主体とする住宅地域であり、収益物件はほとんどなく賃貸市場が未成熟で あり賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が 中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弥富 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [117.3] [100.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きがみられるが、弥富市 内における住宅需要は本格回復に至っておら ず、地価は微減ないし横ばい傾向で推移して いる。 中心部から離れた調整区域内の既成集落地域 で、需給は限定的であるため、地価は下落傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％