別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 弥富 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弥富 -8 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　一隆   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弥富市荷之上町権七走７０６番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が多い旧来 からの住宅地域 北6.7m市道 水道、下水 五ノ三 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．７ｍ市道 交通 施設 五ノ三駅南東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅等を中心とする住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は旧集落地 区の住宅需要が低調であることに加え、社会経済活動の不透明感を背景に今後も弱含みと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね弥富市、津島市、愛西市、海部郡蟹江町、飛島村等の農家集落地域である。需要者は地縁性を有する 地域の居住者が大半を占める。市街地から距離を有する旧来からの農家集落地域であり、需要は総じて弱含みであり市 況は低調である。土地は規模に依存するが１０００万円程度、新築戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は市街化調整区域に位置する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないた め収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に、昨今の経済情勢及び不動産市況等 を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和傾向 にあり、経済に持ち直しの動きがみられるが 、変異株や円安進行など先行きは依然不透明 である。 地域要因は安定的であり特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％