別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 弥富 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弥富 -4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　一隆   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弥富市平島町喜右味名３０番４ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中小一般住宅、アパ ート等が見られる住 宅地域 南6.3m市道 水道、下水 近鉄弥富 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 近鉄弥富駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域で特段の変動要因もなく当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクや社会 経済活動の不透明感を背景に、横ばい又は弱含みの傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として近鉄名古屋線、ＪＲ関西本線及び名鉄尾西線等の鉄道を利用圏とする住宅地域である。個人の 一次取得者が需要の中心で、地縁的選好性が強く弥富市、愛西市及び海部郡蟹江町の居住者が大半を占めるが、周辺市 町からの転入者も見られる。周辺では宅地分譲も散見され地価は総じて安定的であるが、明確な地価の上昇反転には至 っていない。需要の中心となる価格帯は、土地は１５００万円前後、新築戸建住宅では３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため 収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の経済 情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弥富 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [105.0] 100 70,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和傾向 にあり、経済に持ち直しの動きがみられるが 、変異株や円安進行など先行きは依然不透明 である。 地域要因は安定的であり特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％