別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北名古屋 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -12 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　大矢知　哲也   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 87,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市高田寺砂場４３番２ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 北6.5m市道 水道、ガス 西春 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 西春駅東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした交通利便性が劣る住宅地域で、今後も現状のまま推移すると予測する。不動産市場は回復 傾向にあり、地価水準は横ばいから緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線沿線で、北名古屋市及び豊山町西部の住宅地域である。需要者は地縁を有する一次取得者層が 中心である。近隣地域は、一般住宅を中心に農地も残る、駅徒歩圏外の住宅地域である。割安感から一定の需要があり 、需給は安定して推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１０００～２０００万円、新築戸建は２５００～ ３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。画地条件の 制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中 心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [106.0] 100 [116.0] [100.0] 100 87,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北名古屋市の人口は微増傾向。新型コロナウ イルス感染症による厳しい状況は緩和され、 地域の社会経済活動は正常化に向かいつつあ る。 近隣地域は鉄道駅から距離のある、農地も残 る住宅地域である。地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％