別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北名古屋 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -11 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　原科　篤   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市九之坪石ノ戸３８番 ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 北5.9m市道 水道、ガス、下水 上小田井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ．９ｍ市道　 交通 施設 上小田井駅北西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした住宅地域で、価格形成要因の変動はみられず現状の住環境が維持されると予測する。新型 コロナウイルス感染症の影響は落ち着きつつあり、需要は底堅く、価格水準は維持するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線沿線の北名古屋市南部及び名古屋市西区北部等の住宅地域である。需要者の中心は、地元地縁 者と名古屋市内に通勤する一次取得者層である。名古屋市西区に近接する地域で交通利便性は良好であり、新型コロナ ウイルス感染症の影響は落ち着きつつあり、一定の需要は期待される。中心となる価格帯は、土地のみで１５００～２ ０００万円、新築戸建住宅で３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は自己居住を目的とする取引が中心である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また 、画地規模から共同住宅等を想定することが困難であり適用を断念した。居住の快適性を重視する地域であり、市場参 加者の志向を反映した取引事例により求められた比準価格は規範性が高く説得力を有している。したがって、比準価格 を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [106.0] 100 [126.7] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北名古屋市の人口は微増傾向。新型コロウイ ルス感染症の影響は落ち着きつつあり、利便 性の高い住宅地の需要は底堅い。 価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動 は認められない。駅からやや距離はあるが、 一定の需要は維持している。 価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変 動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％