別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北名古屋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　村井　克彦   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 85,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市二子比良出１３６番１ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:3 住宅 ＬＳ3 一般住宅を中心に空 地の残る住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 上小田井 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 上小田井駅北東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も見られる既成の住宅地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当面は現 状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄犬山線沿線の北名古屋市及び隣接する市町の住宅地域の圏域である。駅徒歩圏外で交通利便性が劣 るものの、相対的割安感から需要は回復傾向にて推移しており、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的となってい る。需要者の中心は、北名古屋市在住の一次取得者層であるが、周辺市町からの転入も見られる。需要の中心となる価 格帯は、土地は１，５００～２，５００万円程度、新築戸建物件は３，０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営 は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等は見られるものの、収益投資目的の土 地取引は極めて少ない。よって、北名古屋市内の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格 を標準とし、代表標準地との検討、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [106.0] 100 [119.4] [100.0] 100 85,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増、取引件数は横這い傾向であ る。新型コロナウイルス感染症の市場への影 響は限定的であり、需要は総じて堅調に推移 している。 駅徒歩圏外の交通利便性の劣る住宅地域であ るが、不動産市場の回復に伴い需要は回復傾 向にて推移し、地価は上昇傾向にて推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％