鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

清須 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ清須０３０１ -547	清須市		更地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ａ清須０４３４ -10	清須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｂ清須０４３４ -5	清須市		更地	（　）	ほぼ整形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ清須０４３７ -21	清須市		更地	（　）	ほぼ整形	北東7m県道、北西1m、角地		近商 (90,200)
e	Ａ清須０３０１ -511	清須市		更地	（　）	台形	北16m県道、南6m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,963	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	118,963	100 [ 99.4]	119,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 104,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,275	100 [ 92.9]	112,244		112,000
c	(　 ) 93,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,747	100 [ 93.6]	100,157		100,000
d	(　 ) 80,693	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	100,866	100 [ 98.4]	102,506		103,000
e	(　 ) 103,450	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	98,425	100 [ 101.0]	97,450		97,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

清須 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,622,254	804,442	2,817,812	1,835,740	982,072	（　0.9745） 957,029	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	20,804,978 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清須 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.50	Ｓ1	148.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	395 ㎡	15.5 m x 25.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗で一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	148.50	100.0	148.50	1,963	291,506	5.0	1,457,530
							5.0	1,457,530
～

～

～

～

計		148.50	100.0	148.50		291,506		1,457,530
								1,457,530

⑨年額支払賃料	291,506 円　×　12ヶ月　＝　 3,498,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,498,072 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 174,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,323,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,457,530 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,457,530 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 285,239 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,622,254 円　　　　（　 9,170 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ清須賃貸０１　　　　-505	1,956 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 1,963 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ清須賃貸３７　　　　-501	2,022 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,128
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

清須 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,200 円	26,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	104,942 円	3,498,072　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,400 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 804,442 円　（　　　　　　 2,037 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 148.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,835,740 円（　　　　　 4,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,622,254 円
②総費用	804,442 円
③純収益　①－②	2,817,812 円
④建物等に帰属する純収益	1,835,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	982,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	957,029 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,804,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
清須 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

清須 5-2

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　杉本　岳晴

TEL.

鑑定評価額

41,900,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	清須市西枇杷島町古城２丁目１０番７				②地積　(㎡)	395 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ2	沿道型店舗等が多く見られる路線商業地域	東25m市道	水道、ガス	下小田井 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

下小田井駅北方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

名古屋市西区山田地区と街区的に連続性が高いエリアの一角を占める路線商業地域である。小売店舗のほか、名
古屋営業所としての立地の需要も見込める地域で、当面は用途現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は清須市及び隣接する名古屋市西区等に存する路線商業地域と把握しうる。主な需要者は、地元資本家、県
内法人事業者、全国的に営業拠点を有する大手製造業等である。その街区から隣接する名古屋市西区エリアと地域的な
類似性、連続性も認められる。新型コロナ禍等により、飲食店を中心に顧客離れが続いており、商業地需要は住宅地ほ
ど回復していないものと認めうる。商業地の地価水準は、その件数の稀少さから、住宅地のような把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

（５）の通り比準価格及び収益価格が試算された。前者は規範性のある事例地と標準地との価格形成要因を比較して試
算された価格で実証性がある。後者は想定賃料収入に基づく純収益を還元して試算された価格であるが、一から土地を
取得して建物を建築することを想定している。よって既存の自有地に建設する場合よりも収支は低くなるため、低位に
試算される傾向がある。したがって市場実態を反映している比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　清須 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 97.0]

100
[ 99.3]

[100.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ感染症流行以降、商業地需要は外食、
個人店が中心の地域は弱含みのままであるが
、沿道店舗進出可能な地域では落ち着きを取
り戻した。

名古屋市西区山田地区とを結ぶ幹線道路沿い
の地域で、１階が商業系、２階以上は集合住
宅の供給が主である。特に変動要因はなかっ
た。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

清須 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ清須０４３７ -7	清須市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西14m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ清須０４３７ -21	清須市		更地	（　）	ほぼ整形	北東7m県道、北西1m、角地		近商 (90,200)
c	Ａ清須０３０１ -542	清須市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ清須０４３７ -5	清須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、北東9m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,884	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,977	100 [ 81.6]	113,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 80,693	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	100,866	100 [ 95.5]	105,619		106,000
c	(　 ) 83,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	92,234	100 [ 86.9]	106,138		106,000
d	(　 ) 76,339	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	71,987	100 [ 59.3]	121,395		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

清須 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,731,118	945,196	2,785,922	1,835,740	950,182	（　0.9745） 925,952	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	20,129,391 円　　　　（　 51,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清須 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.50	Ｓ1	148.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	395 ㎡	15.5 m x 25.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗で一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	148.50	100.0	148.50	2,022	300,267	5.0	1,501,335
							5.0	1,501,335
～

～

～

～

計		148.50	100.0	148.50		300,267		1,501,335
								1,501,335

⑨年額支払賃料	300,267 円　×　12ヶ月　＝　 3,603,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,603,204 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,423,044 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,501,335 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,501,335 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 293,811 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,731,118 円　　　　（　 9,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ清須賃貸０８　　　　-503	1,927 ( 1,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,204 円/㎡　月額支払賃料（　 2,022 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ清須賃貸３７　　　　-501	2,022 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,247
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

清須 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,200 円	26,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	108,096 円	3,603,204　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 468,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,400 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 945,196 円　（　　　　　　 2,393 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 148.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,835,740 円（　　　　　 4,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,731,118 円
②総費用	945,196 円
③純収益　①－②	2,785,922 円
④建物等に帰属する純収益	1,835,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	950,182 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	925,952 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,129,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,000 円／㎡）