別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 清須 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -20 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　荻野　義行   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市春日宮重町１０３番 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高さ制限１０ｍ 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 北8.4m市道 水道 稲沢 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．４ｍ市道 交通 施設 稲沢駅東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅から離れた市の北端部に位置し、北名古屋市・稲沢市・一宮市の各市境に近い集落的要素も残る住宅地域 である。引き続き、現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線、名鉄犬山線沿線等で清須市を中心に隣接市を含む住宅地域である。需要者は地元 旧春日町に居住する一次取得者が多く、地縁性が見られる。周辺地域には農地が拡がり、生活利便性がやや劣ることか ら、需要は低調である。土地は１３００万円程度、新築戸建は２５００万円～３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の規模の大きな画地には、アパート等の収益物件も見受けられるが、対象標準地は面積が小さく、経済合理的にみ て経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。当該地域は、自用目的のための取引 が大半であり、市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事例を基礎とした比準価格は信頼性の高い価格と判断され る。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.0] [100.0] 100 82,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しているが、清須市の住宅地需 要は、交通条件や環境条件が劣る地域を中心 に弱含んでいる。 五条川に近い住宅地域である。アパートも見 られるが、周囲は農地が多く市街化調整区域 となっており、地域に影響を与える変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％