別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 清須 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -17 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市阿原八幡１４７番 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅と共同住宅 等が混在する住宅地 域 南東8.4m市道 水道、ガス 枇杷島 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．４ｍ市道 交通 施設 枇杷島駅北方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅のほか、事業所等も見られる混在住宅地域である。今後は、既存住宅の相続や、立地事業者の転出・廃 業による規模の大きい土地の放出により、住宅用地による区画の細分化が進んでいくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね清須市内ないし名古屋市西区等の低層住宅地域の圏域と把握しうる。主な需要者は同一需給圏内な いし周辺地域に居住する一次取得者である給与所得世帯主ないし買替え層が中心である。名古屋市域に近いものの、最 寄駅及び義務教育施設等への接近性に劣るため、地価はやや割安水準にある。市場で需要の中心となる価格帯は、土地 で２０００万円弱程度を上限とし、新築の戸建住宅では３０００万円台程度の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格が得られた。当該価格は対象標準地と代替競争の関係にある取引事例と各種補修正や要因比較を 適切に見積り、導かれた交換価値を表示する実証性のある価格で、住宅地の価格指標として優位である。一方、標準地 の地積等は２００㎡を超える程度であり、アパート等の賃貸建物の建築の想定は収支の点で経済合理性がないため、収 益価格の試算は断念した。したがって比準価格を標準として対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [104.0] 100 91,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症発生後の混乱もや や緩和され、住宅地市場も堅調さを取り戻し たが、建材高騰や住設在庫不足による不透明 感も出てきた。 幹線国道や高速道路インターチェンジへのア クセスも良い、街区の整った低層住宅地域で あり、特に変動要因はなかった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％