別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 清須 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -12 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 94,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市清洲外堀２５０２番６ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス 丸ノ内 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 丸ノ内駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺において特段の地域要因の変化はみられず、地域の特性は現状を維 持すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 戸建住宅を中心とした住宅地域である。同一需給圏は、清須市及び稲沢市等の周辺市の住宅地域が存する圏域である。 需要者の中心は、自己利用を目的とする一次取得者層である。名古屋市への通勤圏にあり、住宅需要は堅調で、地価は 概ね横ばいで推移している。市場での中心価格帯は、総額で土地は１５００万円程度、新築の戸建住宅については３０ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域内の信頼できる取引事例に基づいた試算価格である。収益価格は標準地の画地規模 で賃貸住宅を想定することは経済的合理性を欠くため求めなかった。当該地域は自用目的の取引が中心であり、周辺の 取引も取引価格の水準を指標に決定される。したがって、市場動向を反映した比準価格を標準として、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [100.0] 100 94,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清須市は名古屋市のベッドタウンであり、住 宅地の需要は底堅く推移している。 最寄駅からやや離れているが、小学校に近く 良好な居住環境にある。需要は安定的である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％