別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 清須 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　佐野　達也   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市鍋片３丁目８０番２外 ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の外に農地 、倉庫等が見られる 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 丸ノ内 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 丸ノ内駅南東方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も見られるものの、周辺は住宅地として成熟している。周辺において特段の地域要因の変化はみられず 、当面現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 戸建住宅を中心とした住宅地域である。同一需給圏は、清須市全域の住宅地域である。主たる需要者は戸建住宅として の利用を目的とした個人が中心である。鉄道駅徒歩圏で名古屋市中心部へのアクセスが良く、住宅地需要は安定してい る。需要の中心となる価格帯は、土地は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、収益不動産の想定は現実的ではないため、収益価格の試算は行わなかったが、取引事例比較法によ る比準価格は市場実勢を反映しており、十分な信頼性を有すると判断する。従って、比準価格を標準として、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　清須 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一時みられた新型コロナウイルス感染症によ る買い控えの影響は現在はみられず、住宅地 を中心に需要は堅調である。 鉄道駅徒歩圏で比較的利便性がよく、住宅地 域として成熟していくと思われる。地域要因 に影響を与える特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％